A股 最牛关系户!证监会都敬它三分 股价却半死不活!

银川房小房 2020-05-08 09:33:56
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《天龙八部》书中讲,当年在少林藏经阁,慕容复他爹为难萧峰他爹,两个老爹互相看不顺眼,进而演化成两对父子的打架斗殴。 眼看事态升级,半路冒出来个打扫卫生的老和尚,在两边眼皮子底下专心扫地,嘴里说着稀里糊涂的话,一抬手,结果两边都不敢动,高深莫测。 由于这位保洁老和尚过于低调,直到小说结尾,他的名号、来

《天龙八部》书中讲,当年在少林藏经阁,慕容复他爹为难萧峰他爹,两个老爹互相看不顺眼,进而演化成两对父子的打架斗殴。

眼看事态升级,半路冒出来个打扫卫生的老和尚,在两边眼皮子底下专心扫地,嘴里说着稀里糊涂的话,一抬手,结果两边都不敢动,高深莫测。

由于这位保洁老和尚过于低调,直到小说结尾,他的名号、来历依然只有三个字“扫地僧”。

在那个争名逐利的武林,这显得格外讽刺,真正顶尖的高手,看着那群雄逐鹿,只当是一群菜鸡互啄,人家根本不稀的进去搅和。

艺术来源于生活,生活里有着无数的伤春悲秋,比如这场疫情。

有人说,时代的尘埃,落在每一个人头上都是一座大山。放到个人来看,这确实是一种极好的比喻。但对于公司来说,这座大山实实在在。

疫情造成的停滞,使得不少公司本来就贫困的现金流,更加雪上加霜。

尤其是房地产行业,去年融资渠道全面收紧,日子本来就紧紧巴巴,今年开头,又来一“下马威”,还能不能活?

不过,一众房企哭爹喊娘找钱续命的档口,行业里还真的蹦出几个“扫地僧”式的角色,比如下面这位。

4月20日,金融街控股公告称,公司成功发行一笔25亿的超短债,为期267天,票面利率仅1.74%。

什么水平?答:不痛不痒,但狠狠抽了同行一个嘴巴。

据CRIC数据,2019年房企融资利率,最高值15.5%,平均利率6.90%,平均最低出现在8月,那也得5.99%。

形象点比喻,房企们穷困潦倒,借钱度日,只能扣扣搜搜喝稀饭。金融街控股也喝稀饭,不过人家喝的,是正经的海鲜粥。

论业绩,2019年,金融街控股营收235.7亿,同比增长20.3%,操盘共248.8亿,销售331.2亿,似乎平平无奇,没有亮点。

据克尔瑞房企榜单,金融街控股排名50开外,若是眼花,兴许一不小心,就看漏了这个房企,凭啥喝海鲜粥?

但深扒企业背景,以及年报数据之后,就能发现这位“扫地僧”,藏的究竟有多深。

而且有意思的是,凡是内力深厚但行事低调的高人,一般从前都受过刺激,同样的,金融街控股在4年前,也差点把自己玩儿脱。

“扫地僧”的身世

贵为“央妈”的房东,钱的事,都是小事。

金融街控股,最早成型于1996年6月,后经资产置换,变更主营业务,成为了现在模样。

公司旗下的最得意之作,名为“北京金融街”,三个大字金灿灿,可了不得。

金融街,长两公里不到,却是北京市第一个,大规模定向开发的金融产业功能区,什么意思?

其中汇聚了“中国人民银行”、“中国银保监会”、“中国证监会”等等,中国金融中枢,还包括一众大型金融机构总部,与重量级国企的总部。

而且,离故宫仅一步之遥,说句寸土寸金,并不为过。

能占到这等区位的开发商,本身能量就不是凡夫俗子可以相比的。

拿官方术语来说,此开发商有较强的的区域资源优势。背靠北京西城区国资委,又有一众“神仙”持股加持,融资利率1.74%,轻易击穿行业下限,简直跟玩儿似的。

金融街控股于2000年登陆深交所,如今20年发展,股票圈子里尊称一声“金姐”。

“金姐”旗下,商业地产占比高达70%左右,少量涉及住宅开发。

不过从年报中看,似乎“金姐”的住宅开发之路,走得不太顺?

据年报数据,金融街控股19年营收261.84亿元,同比增加18.41%,住宅收入155.9亿,仅同比增长1.0%。

此外,地产开发毛利率出现了不小的下滑:

有句话这么讲,毛利率就是没拔过毛的利润率,毛利要经过两次脱毛,才是净利,这代表“金姐”一年忙到头,留在嘴里的东西越来越少了,这意义非同小可。

从年报数据可见,“金姐”各主力区域的毛利率,几乎全线下降。北京,广州,上海,重庆,天津项目,毛利率波动分别为-16.97%,+0.07%,-9.97%,-2.29%,-8.02%。

这十分不寻常,之前的文章我们讲过,无论是市场影响较大,还是结转周期不均,都不足以引发所有区域的全线下跌,百密还有一疏,如何死的透透?

答案只有一个,2019年“金姐”主动自废武功。究竟为什么?

结合近两年的政策形势,与4年前的那场“玩脱儿”来看,“金姐”必须慢下来。

否则,走火入魔。

狂飙突进后的反思

6年前开始“狂奔”,扫地僧一度“走火入魔”。

上文提到, “北京金融街”在中国商业地产史上,已经登峰造极,好处不必多讲,但坏处也十分明显——“高处不胜寒”。

由于区位资源的稀缺性,此类项目,几乎不可复制,无法在全国一一铺开,由此便限制了企业规模上升的天花板。

于是,2014年开始,“金姐”在住宅业务上大举扩张,版图铺向全国。

然而,时值2016,“金姐”突然陷入股权纷争,反腐风暴也紧随其后,以此引发管理层动荡,如此好比跑步途中大汗淋漓,却突遭一盆冰水泼下。

于是当年,“金姐”走出了一波让人看不懂的业绩,据2016年半年报,金融街控股上半年销售增长107%,盈利却同比下跌20%。相关机构评述这样的表现:金融街控股出现“排异反应”,休克了。

此后,经过近一年的“恢复适应期”,“金姐”再度出山,一时风头凶猛至极。

凶到什么程度?凶到一个打七个。

据报道,17年6月,北京土地市场,“保利、首开、龙湖、中海、平安”等7家企业,组成联合体拿地,仅举牌一次,便开始保持沉默。

最终,金融街控股以28.6亿,竞得北京丰台区一处旧改地块,溢价率24.35%,楼面价4.8万元/平米。

而在19年之前,其经营活动产生的现金流量净额,只有2016年为正,其余均为负值,19年上半年,公司总负债已破千亿,达到1122.83亿元,财务状况不容乐观,几近“走火入魔”。

资金岌岌可危之下,金融界控股于2019年中期开始收缩战线。

19年6月20日,金融街控股公告称,将作价10.54亿,出售位于上海的金融街(海伦)中心D栋、E栋,交易对象为长城人寿。

据悉,此项目17年投入运营,出租率上升明显,18年租金收入为上年的38倍。项目收益处于上升通道,金融街控股急着卖掉,此举回笼资金的意图非常明显。

事实上,进入2019之后,高层对地产行业的融资监管趋严,即便是背书强硬的金融街控股,也不得不加入“去杠杆”的大潮之中。

这种对安全性的渴求,同样可以在年报中找到支撑。

据年报数据,2019年金融界控股的公允价值变动收益同比,达到了惊人的2786.94%,近28倍的增长,官方解释可以为8个字:地价涨了,项目卖了。

另外值得注意的是,由于金融界控股手中拥有大量具有稀缺价值商业项目,所以深度受公募 REITs 推进的利好与追捧。

可以预见的是,金融界控股,在找钱这桩麻烦事上的想象空间,还十分巨大。

截止2019年底,其业务布局京津冀、 长三角、 珠三角、 成渝、 长江中游五大城市群的15个城市及区域。

值得注意的是,即便19年毛利率全线下跌,其现存的毛利率数字依然可怕,北京、广州、上海、重庆,天津5个主要城市分别达到49.4%,39.03%,31.89%,43.7%,30.72%。

以上,受益于前6年的突飞猛进,金融街控股正处于上升通道之中,可以预见的是6年狂奔,至少能换来3年滑翔。

最后,从不抛头露脸的“金姐”更像是一支政策风向标,其深厚内力积攒,多方力量加持,使得其成为一支不容忽视的市场力量。

来源:叶檀财经 

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