反炒房!2020年,楼市调控第一枪来了

银川楼市楼小楼 2020-04-23 10:00:45
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2020年,楼市调控第一枪打响。 01 深圳,又一次成了焦点。 近日,央行深圳中心支行向深圳市各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。 同日,深圳市中小企业服务局发布通告:对于将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息的行为,一旦发现并查实,将依法惩戒。 严查资金违规输

2020年,楼市调控第一枪打响。

01

深圳,又一次成了焦点。

近日,央行深圳中心支行向深圳市各商业银行下发通知,要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况

同日,深圳市中小企业服务局发布通告:对于将用于购房、炒股等的贷款包装后骗取财政贴息的行为,一旦发现并查实,将依法惩戒。

严查资金违规输入房地产,可谓2020年楼市调控最具信号意义的举动。

深圳有此动作,原因在于当地楼市逆经济现实而行,一些楼盘出现“戴口罩抢房”的戏剧性场景,楼市蠢蠢欲动。

这背后,最大的助推因素就在于部分资金违规流入房地产。

今年来,面对意外冲击,货币政策步入宽松轨道,贷款利率持续下行,资金面再度宽松。同时,为支持中小企业,许多城市推出了贴息贷款,利率远远低于住房贷款。

正如《央行降息,中央会议再提“房住不炒”》一文所说,这些资金,本意是为激活实体经济活力而来,至于楼市,在政策上仍被定向调控。

然而,由于利差的存在,加上炒房预期的上升,一些资金暗度陈仓,从实体流入楼市,成了房价助推剂。

在中央会议再提“房住不炒”的关键时刻,在“保就业、保民生、保市场主体”的重要政策节点,楼市如果再现无序上涨,损及的不只是政策定力,还波及嗷嗷待哺的实体经济。

严查加杠杆炒房,这是大局。

02

这些年,深圳楼市热度也一直居高不下。这背后既有客观原因,也有炒作因素。

深圳城市面积较小,不到2000平方公里,而广州为7434.4平方公里,上海为6340.5平方公里,北京则高达1.6万平方公里。

这就导致深圳土地资源相对贫瘠,住房供应长期不足,供求失衡成了楼市间歇性冲动的根本原因所在。

不过,供需失衡作为长期基本面而存在,无法解释这波突如其来的楼市魔幻行情。

事实上,深圳楼市曾经连续2年多盘整,但去年下半年突然启动。

这背后,先行示范区的超级利好,取消部分二手房“豪宅税”等松绑政策,业主控盘炒房、抱团涨价思维的泛滥,都在其中发挥着推波助澜的作用。

去年年底,部分深圳业主抱团抬价,声称“打响资产保卫第一枪”,倡议大家集体提高挂牌价,把小区的房价“拉”上去,可以视为炒房思维的冰山一角。

这种背景下,如果再有资金违规输入房地产,那么楼市更会呈现火上浇油之势。

要知道,疫情贴息贷款、经营贷都是短期资金,而房贷则是长期贷款。用短期资金来撬动房价,属于不折不扣的加杠杆行为,给整个市场都带来不稳定风险。

这种局面,显然不能再被默许。

03

深圳房价有多高?

从房价来看,根据链家数据,2020年3月,深圳二手房挂牌均价高达6.8万,参考均价突破6万,与京沪相当,接近广州2倍。

单纯看房价,可能有失偏颇,可用房价收入比、租金回报率、楼市杠杆率作为对比。

房价收入比来看,深圳位居全国之首,远远高过北上广。这意味着,在深圳,一个普通家庭不吃不喝35年,方能买得起一套均价住宅。

租金回报率来看,深圳租金回报率仅为1.3%,处于垫底位置,仅高于厦门,不及同为一线城市的北京、上海、广州。

从国际标准来看,世界主要城市一般正常回报率都在3%以上。

当然,对于成长型经济来说,房价上涨快于收入涨幅很正常,简单通过房价收入比、租金回报率无法判断楼市泡沫。

但是,不与国际对比,在同能级城市之间的对比,往往能说明很多问题。

不说广州,只看京沪。北京上海无论是城市定位还是财富聚集能力,都不弱于深圳,但这两地的楼市热度却远远不及深圳,房价收入比更远远低于深圳,这就是问题所在。

同时,深圳楼市杠杆率居高不下。

2019年,深圳居民杠杆率(住户贷款/GDP)高达83.2%,超过全国平均的60%。如果用贷存比粗略估计,深圳资金杠杆率(住户贷款/住户存款)更是高达137%,位居一线城市之首。

与之对比,上海资金杠杆率仅为75.93%,广州为103.94%,远远不及深圳。

杠杆炒房的问题是显而易见的。

资金宽松时,这些杠杆变本加厉,变成刺激房价的急先锋。一旦资金收紧或大环境下行,这些杠杠将会成为房价剧烈波动的引爆点,给市场带来不确定因素。

04

深圳,是社会主义先行示范区。

先行示范区,这是独一无二的定位。这种高定位,是经济特区、计划单列市、全国经济中心城市、金融中心都无法企及的。

要知道,内地共有5个经济特区(深圳,珠海,汕头,厦门和海南),5大计划单列市(大连、青岛、宁波、厦门、深圳),深圳并无独占性,只是其中发展势头最好的一个。

相比而言,先行示范区的意义远远不同。

作为先行示范区,深圳的示范既是面向邻近城市,也是为国内外树立一个新的发展榜样。

这从官方文件给出的五大战略定位就可见一斑:高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。

显然,对于深圳来说,最引人注目的关键词当属创新、科技、改革、开放,而非房价、楼市、房地产

国家对深圳一直寄予厚望,所以才赋予深圳独一无二的定位,给予令其他城市艳羡不已的政策利好。

深圳,既是经济特区,也是计划单列市。既是粤港澳大湾区中心城市,也是全国性经济中心城市。未来,既要建设全球海洋中心城市,又要建设综合性国家科学中心,还是打造制造业科创中心

给予深圳如此之多的利好,本意在于助力实体经济、提振科技创新,不能也不应该成了炒作概念。

相反,作为先行示范区,深圳有必要率先摒弃房地产依赖,为住房改革探索出一条可行之路,开拓出与邻近城市完全不同的民生楼市格局。

05

今年是深圳经济特区成立40周年。

40年来,深圳从渔村变身国际大都市,从名不见经传的小城晋级为首屈一指的一线城市,从以农业为主的地方变身以制造业、互联网、金融业为支柱的现代化城市,堪称经济发展的奇迹。

说起深圳,人们第一时间会想到华为、腾讯、中兴、大疆等名震海内外的高科技产业矩阵,会认识到创造了无数个第一的改革创新底色,能感受到“来了就是深圳人”的开放包容精神。

这是深圳之为深圳的基本盘所在,也是深圳未来引领“先行示范区”的支撑。

这一切,都与高房价无缘。

从世界经验来看,房价泡沫,鼓励的是不劳而获、一夜暴富和投机取巧,不利于创新创造,更不利于拼搏向上。

同样,房价过高,必然对制造业形成挤压效应,让安居无从实现,必然影响到先行示范区“高质量发展高地”、“民生幸福标杆”的战略定位。

隔壁城市的教训在前,作为“先行示范区”,深圳有必要开拓出一条新路。

来源:国民经略

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