佳兆业130亿元收购北京耀辉国际城,原股东系实控人郭英成

3月25日，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）发布关联交易公告称，拟130亿元收购北京市朝阳区耀辉国际城项目。

公告显示，高捷投资有限公司(卖方A)、昇晴投资有限公司(卖方B)、北京诚义豪泰投资管理公司(卖方C)与该公司及担保人郭英成订立买卖协议，内容有关收购北京市朝阳区耀辉国际城项目，总代价为人民币130亿元。

按照公告，高捷投资有限公司（卖方A）有条件同意出售泓达投资有限公司（目标公司A）100%股权，昇晴投资有限公司（卖方B）同意出售Logic Capital Limited（目标公司B）100%股权，北京诚义豪泰投资管理有限公司（卖方C）同意出售北京耀辉置业有限公司（目标公司C）销售贷款C。

据悉，泓达投资、Logic Capital Limited主要从事投资控股，两者合资拥有的世纪协润投资有限公司合共间接持有目标公司C的96.8%股权，北京诚义豪泰投资则拥有北京耀辉置业余下3.2%股权的权益。

之所以说该笔交易构成关联交易，是因为高捷投资有限公司(卖方A)、昇晴投资有限公司(卖方B)的实益拥有人以及诚义豪泰投资管理公司(卖方C)的实际控制人均为郭英成。而郭英成又是佳兆业集团董事会主席兼执行董事及主要股东。

可以看到的是，北京耀辉置业主要从事开发、持有、销售及出租物业业务，同时北京耀辉置业正在北京运作一项房地产项目——耀辉国际城项目。

按照公告中披露的内容，该项目物业位于北京市朝阳区西大望路与建国路交汇东南角。耀辉国际城项目涵盖约2.68万平方米的建设用地面积，总建筑面积20.16万平方米。前述物业包括商务公寓、住宅、零售、酒店、公共设施及停车位等。独立估值师对该物业所进行的初步估值于2020年12月31日约为186亿元。

按照评估价测算，此次收购价打了约七折。

对于收购的原因，佳兆业集团表示，集团一直密切留意粤港澳大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中地区及华西地区的发展机遇。集团一直于上海、北京等一线城市以及主要二线城市及其周边区域探索业务发展机遇。

佳兆业方面指出，上述物业位于北京中央商务区，地理位置优越，拥有周边先进设施及豪华景观花园。此外，公司认为，收购事项对集团在北京的扩充具有重大战略意义，与其近期在上海、广州及深圳等一线城市的发展一致，符合其整体业务策略。随着该等可售资源及北京优质投资物业的加入，促进了集团的“深圳-北京双总部”战略。

同日，佳兆业召开2020年业绩说明会时，董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆回应公司收购一事时表示，对于不可复制的资产公司希望装到上市公司，一方面有引领作用，也有京津冀协同发展的品牌影响力，有利于集团深化市场布局。

不过，据媒体公开报道，耀辉国际城项目一度被称为“最贵烂尾楼”。十年间，该项目变换了6次主人，更换了4次案名，并数度停工。

据新华社此前调查报道，2004年，北京地产圈内颇有名气的地产大亨王志才通过政府协商等运作手段，拿下了长安街沿线上最后一块拥有70年产权的地皮，并将这一项目定名为“耀辉国际城”。同年，天鸿宝业以3100万元收购了该项目62%的股权，成为当时耀辉置业有限公司的大股东。

2007年8月，首开集团注资天鸿宝业，成为“耀辉国际城”的实际控制人。不过由于缺乏开发高端住宅的经验，半年后，首开以4.587亿元将手中股份全部转让给香港世纪协润，项目改名为“擎峰阁”。

2009年9月，中国奥园宣布以3.7亿元收购世纪协润41.33%股本，并向世纪协润提供4.6亿元短期贷款，从而间接拥有“擎峰阁”51%的控股股权，并将其正式改名为“长安8号”。

不过，在随后中国奥园接手长安8号近3年时间里，就股权问题中国奥园一直未与世纪协润达成一致，而项目销售也频频遇阻。2012年3月，中国奥园以14.8亿元出售长安8号51%的股权，香港金利丰成为第五任主人。不过，金利丰作为一家投资公司，在接手这一项目后并未进行任何开发，直至2013年7月，郭英成家族将该项目收归旗下，并更名为北京佳兆业广场。

麦帆在业绩会上指出，北京佳兆业广场是非常少数的优质资产，公司其中的一个投资发展战略就是加大对核心城市、核心地段、核心资产的投资力度。佳兆业在上海的陆家嘴，深圳的中心区，广州的天河区都有综合体，现已完成北上广深核心地产、核心资产的重要布局。上述北京标的项目已落成，可以马上为集团带来现金流和收入。

按照佳兆业公布的另一份公告，佳兆业拟按“7供1”进行供股，即每持有7股现有股份可获发1股供股股份的基准进行供股，认购价为每股供股股份2.95港元，以筹集最多约25.86亿港元-27.29亿港元，同时拟将供股所得款项净额用作为潜在收购一个位于北京的房地产项目的部分代价。

截至3月25日收盘，佳兆业报3.94港元/股，微跌1.25%。