两笔中期票据获批 房地产融资环境边际改善?

来源：21世纪经济报道 吴抒颖 

房地产行业融资回暖，中高信用房企先知。在资金面有所松动的作用下，部分中高信用房企已经率先感受到了暖意。

2022年3月1日，碧桂园发布公告称，其全资附属公司碧桂园地产发行本金金额为人民币50亿元的中期票据已获准注册。这是碧桂园地产首次于中国银行间市场交易商协会注册中期票据。

在碧桂园之前，美的置业也已经发行了一笔中期票据。据美的置业披露，其2022年度排名前列期中期票据于2月25日簿记成功，实际发行金额15亿元，发行利率为4.50%，期限4年。美的置业也是2022年首批获得中期票据批文并成功发行的民营企业之一。

碧桂园和美的置业两家民营房企中期票据的成行，也预示着房地产行业的融资环境迎来了边际改善。

需要强调的是，目前中高信用房企合理正常的融资需求得到了满足与回应，但从整体来看，随着偿债高峰期的渐近，房企整体上依然存在再融资的压力，信心的修复也尚待时日。

融资复苏

美的置业这一笔15亿元中期票据的发行，是值得关注的事件。

这是由于，虽然美的置业有美的集团的强大背书，但其财务指标并非十分突出，其能够获准发行中期票据，也是融资渠道向中高信用房企开放的信号。

根据美的置业此前披露，截至2021年上半年，美的置业剔除预收款后的资产负债率为74.7%，净负债率为58.2%，现金短债比为2.21倍，其中，剔除预收款后的资产负债率超过70%的监管要求，属于“黄档”房企。

从业务布局上而言，美的置业也有进一步优化的空间，能级较低的城市仍然贡献了相当的销售额。2021上半年，美的置业一线、强二线城市合约销售金额占比约39.9%，一二线以及强三线城市的销售占比达到了78%。

即便在财务韧性和发展潜力方面尚待提升，评级机构对美的置业还是相当看好。根据中诚信国际信用评级有限责任公司的综合评定，美的置业这笔票据的主体信用评级为AAA，该期中期票据债项评级AAA。

根据美的置业披露的募资用途，这次募资拟全部投入项目建设。但“不用于土地一级开发、支付土地款、‘地王’相关项目、三四线地产项目建设、保障性住房和棚改项目”。

在美的置业之前，金地集团也已经在上清所发行了一笔中期票据。2022年2月23日，上清所官方发布了金地（集团）股份有限公司2022年度排名前列期中期票据发行情况公告。

根据公告，金地已发行总额为17亿元，期限为3年，利率3.58%的中期票据，募集资金用途将投向偿还到期债券与项目开发建设。

除了上述两家房企以外，另一家头部民营房企碧桂园也拿到了中期票据的入门票。碧桂园拟发行的这笔中期票据具有额度高的特点，不过由于其尚未成功发行，这笔资金的用途仍有待观察。

碧桂园和美的置业均是首次获准发行中期票据。从近期发布中期票据融资计划的房企特点分析可以看出，目前融资渠道依然颇为看中房企的经营状况和财务指标，信用良好以及财务稳健的房企显然更受青睐。

改善信号

尽管中高信用房企的融资渠道有所扩展，但房地产行业整体的融资环境仍在低位徘徊。

根据贝壳研究院统计，2022年1-2月房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降59%，2022年开年两个月，房地产债券市场延续低温，整体房企端债市仍处于缓慢修复过程中。

贝壳研究院指出，2022年2月境内外债券融资到期债务规模约395亿元，较上月大幅减少62.4%，同比减少48.6%，到期债务净额20亿元，偿债压力较上月明显改善。但接下来的3-4月连续两个月到期债务规模均超过千亿元，未来两月对房企的资金流动性构成一定的压力，将增大对房企融资能力的考验。

房企的资金流动性影响来自于两端，一是投资，一是融资。从房企的销售表现来看，当前销售额低位徘徊的局面还未有改善。2022年3月2日，万科公告称，2022年2月其实现合同销售金额人民币293.7亿元，同比减少34.96%；2022年1月至2月份公司累计实现合同销售金额人民币649.7亿元，同比减少44.29%。

融资面上，业界人士也普遍预计，在短期内融资渠道保持稳定仍是大趋势。

一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者，目前开发贷和按揭贷都有一定的回暖，但债券投资者的偏好变了，信用修复需要一些时间，目前融资不会有十分明显的扭转。

不过，上述地产分析师也强调，当前市场面提振的消息频频传来，对房地产行业整体回暖也是一种助益。

“政策面支持，如果销售回暖，有资金流入，企业当然也是会受益的。”一位广东本土房企的人士对21世纪经济报道记者分析称。