住建部一纸“限令”,楼市瞬间“风声四起”!某类房或将被贬值?

银川楼市狐小狐 2020-05-14 09:55:12
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不知道从何时起,买高层住宅成为大家趋之若鹜的情况,更是衍生了“住高层象征有钱人、住的高发展更高”的思维,开发商卖房时更是趁机加价,楼层每高一层价格就上调一层。 根据相关统计数据显示,截止2019年底中国拥有约860座200米以上高楼,300米以上的有94座,400米以上的12座,当中上海、深圳、天津

不知道从何时起,买高层住宅成为大家趋之若鹜的情况,更是衍生了“住高层象征有钱人、住的高发展更高”的思维,开发商卖房时更是趁机加价,楼层每高一层价格就上调一层。

根据相关统计数据显示,截止2019年底中国拥有约860座200米以上高楼,300米以上的有94座,400米以上的12座,当中上海、深圳、天津更是包办了国内前三名。在改革开放之初,深圳国贸大厦开始奠定“中国第一高楼”起,随后经济的发展掀起了超高建筑发展热潮,电梯房概念的引入使得商品房住宅也开始了“比高”做法,近2年新建造的住宅层高多数都维持在了30楼左右。

难道真如市场“传”的那样,住高楼将所有人“踩在”脚下,住的高社会地位就一定“高”?

4月27日,住建部和发改委联合下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》的文件,瞬间让房地产市场“风声四起”这一纸“限令”发布也就意味着今后城市高楼将要被管控,除去国家审核批准过的地标性建筑外,其余都会被“限高”,反映在商品住宅上或许今后开发商新建商品房也会受到限制。

为何商品房会越建越高?我们首先要先了解这个问题,决定房价高低的因素很大一部是来自昂贵的土地价格,开发商不断建造高层住宅原因就是希望能尽量摊平土地成本,相同面积下往高处建更多房子出售。一般我们将楼层在7-11层定义为小高层,1建筑超过11层楼就是高层住宅,小高层无论是楼高还是层高都是最适宜居住的,但是这类房屋通常价格会很高,开发商也仅仅是用来打造高端住宅;生活当中最常见的就是11-30层高层住宅,不无论是刚需还是投资者都更加倾向于购买高楼层,因为这些房屋有更大潜在价值。“高层住宅”和“低层房”哪个更值钱?

让楼市“风声四起”的原因是住建部“限令”中,限制了城市不得盲目的规划建设超高楼层,各省市新建100米以上建筑应该集中布局,与城市规模、空间尺度适宜同时还要与当地消防救援能力相匹配,这就对开发商企业实力提出很高要求,房企在设计房屋的时候就该将住建部“限高令”中的要求考虑进去这将大大增加建造成本。

另一方面,高层住宅其实“暗藏”许多未知隐患。

首先就是维修难,10年以后高楼层由于长期风吹日晒墙体大概率会出现剥落,面对30层高楼维修就是一个难题;同时电梯数量也少,长时间高负荷运行后故障是在所难免,出现问题难以全面维修且更换价格昂贵,最重要的就是高层住户一旦发生身体健康时,面对动辄2、30楼生命难以得到最及时救治。

其次就是无法旧改、拆迁,东北财经大学经济研究主任周天勇就多次表示,未来超高层住宅将会变成“空中贫民窟”,再改造成本相当大。国家表示今年将加大旧改力度,争取全面取消拆迁制度,但对于高层住宅小区来说却难以享受到这样政策,原因很简单:拆不起也改不起。

结合以上论点,房说君以为低层房或许会更加“值钱”。如今大家加价10%——30%买来的高楼层住宅,未来10年随着电梯老化损耗、外墙维修难等问题,这类房或许会被贬值30%甚至更多。

今后,“困扰”开发商的不是房子卖不出,而是“没人买、成本高”。

2008年—2020年来,房地产12年的发展历程出现了许多“有趣”现象,从前5年的爆发式发展引得老百姓“抢着买房”,再到近2年国家调控收紧、疫情影响,经济萧条明显无论是炒房客还是开发商不约而同降价、打骨折优惠“着急卖房”。在住建部一纸“限高令”下,“困扰”开发商的难题会不会是卖不出房子?房说君以为,这不是最大的问题,反而供需关系逆转、难以摊平建造成本才是最大难题且个个棘手。

1、供需关系逆转,房子将“有价无市”。

截止2019年全国城市化超过61%,平均每年带动约1700万人口进城买房,单就去年各地方依靠土地财政收入就超过5亿元。当人口出生率就出现“负增长”,社科院数据显示,我国将在2027年迎来人口负增长,需要明白1点:高城市化率不代表人口流入就多,不少3、4线城市人口是常年流出,所以房说君以为假如开发商依旧保持现在建造速度,未来10年商品房势必会供大于求。

事实上现在的住房都已经“有价无市”了。不少专家以为疫情过后,各行各业复工复产将对房地产市场是利好,会迎来“报复性买房”,但却忽略了疫情几个月来中小企业、个体经营者持续亏损,为自保大量裁员;同时老百姓也几月没收入,大家思考的是如何更好省钱而不是“报复性买房”。

2、住建部“限令”下,房地产企业难以再靠起高楼摊平成本。

房说君在前文中提及,住建部这次“限令”给100米以上建筑规定了相关措施,目前大部分新建商品房为30层,相同面积建造越高、越多楼层就能卖出越多同时也为开发商平摊土地拍卖成本,随着新规的出台将会改变楼市规则,开发商需要相对应的增加配套,这就意味着成本上涨,同时受制“限高令”再想加高建筑楼层也不太可能。

另一方面,越高楼层消防安全以及拆迁旧改也是难题,目前并未有统一说法消防原题最高能到多少层,当最多也就只能打20-25层,面对动辄30楼商品房消防隐患也存在。房说君认为随着现代住宅越高,以后电梯设备易坏、拆迁旧改也无法享受,原因很简单:住房楼层高、密度高,无论是旧改还是拆迁所需资金不少,拆不起改不起成为“空中贫民窟”是常态,所以这类房子在未来10年,或会贬值30%甚至更多。

小编有话说:住越高的楼就能将其他人“踩”在脚下,望得更高发展更好?小编不这么以为,不过住房越建越高却是现实。但是住建部发出的一纸“限令”却让楼市风声四起,准确一点来说是让开发商感到“风声鹤唳”,无法摊平的成本、供需关系的拐点才是未来10年房企不得不面对难题,而且个个棘手,房子卖不出还倒是其次。到底“高层住宅”和“低层房”哪个更有价值?所说真的,从消防隐患、电梯设备、生命通道来开率,无疑住得低可能更安全些。

来源:房地產

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