2月70城房价分化明显:一线城市全面回升,三线城市未走出低谷

来源：新京报

3月16日，国家统计局发布2月70城房价数据。据国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2022年2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。

整体来看，目前，一二三线楼市处于不对称的复苏格局。一线城市新房和二手房房价进一步回升，二线城市呈现出冷热不均态势，而三线城市依然尚未走出低谷。

对于未来市场走势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，当前需求端信心尚未完全恢复，3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。

一线城市楼市回暖，二线城市冷热不均

国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。

2月份一线城市二手住宅销售价格环比涨幅明显，意味着在1月新房房价回升后，除深圳外的一线城市二手房房价也迎来上扬。在58安居客房产研究院分院院长张波看来，一线城市二手房房价整体上涨和房贷政策放松有着直接关联。

除了一线城市新房和二手房市场全面回暖外，部分二线城市的新房市场热度也明显提升，例如西安、南京、成都、宁波、杭州、重庆等城市的房价环比已现上涨。其中，从2月份房价指数环比涨幅数据看，西安新房房价环比涨幅较大，也是全国少有一个环比涨幅达到1%的城市。

但是，二线城市二手房的房价降幅进一步扩大。国家统计局数据也显示，2月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

目前，已有越来越多的二线城市出台楼市适度宽松的政策。例如，二线省会城市郑州率先出台放松限购、取消“认房又认贷”、重新鼓励棚改货币化补贴等较大力度的托底政策，将有力推动房价回稳和市场复苏。

楼市分化加剧，三线城市“仍处低谷”

虽然一二线城市楼市已经处于爬坡回暖中，但是，三四线城市房价仍难言乐观。

据国家统计局数据，从环比来看，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。从同比来看，三线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.5%转为下降0.1%；二手住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6个百分点。

根据简单算术平均计算，从2月份一二三线城市的新房房价环比涨幅数据看，分别为0.5%、0.0%和-0.3%；同比涨幅则分别为4.4%、2.1%和-0.1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“三四线城市房价71个月以来首次出现同比下跌，说明市场存在疲软和下行的情况。各地三四线城市需要加快稳楼市，防范数据过快下跌。”

二手房方面，根据简单算术平均计算，2月全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅也为-0.3%。严跃进指出：“目前，二手房房价指数较大的特征是，受二手房房价连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅首次出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。这也是2015年10月份以来，即77个月以来二手房价格指数同比首次下跌，说明市场压力确实比较大。”

“市场的压力点不在于一二线城市，而在于三四线城市。要警惕三四线城市行情急速降温，其很容易影响当地土地交易和市场预期。”严跃进进一步表示。

目前，三四线城市中，也有多地因城施策出台了相关新政，如菏泽、赣州、佛山等地降低首套房首付比例。据中原地产统计，今年全国累计出台房地产政策次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，与2021年开年1月-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。

业内：疫情等因素下市场回暖再遇不确定性

随着政策面的回暖，2月楼市整体正处于复苏的渠道中。但是，叠加近期疫情等不确定因素，原本预期的“小阳春”行情又陷入摇摆之中。

“从市场看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近”，中原地产首席分析师张大伟预计：“随着影响最近房地产市场较大的因素——房贷逐渐‘松绑’，市场在2022年3月-4月有望逐渐企稳，一二线城市将会率先走出低迷。但需要注意的是，最近疫情导致上海、深圳、杭州、南京等地市场出现了明显冰冻，之前出现的‘小阳春’苗头受挫，预计3月份这些城市的房价有可能再次下调。”

从2月份的行情也可以看出，目前，一二三线楼市处于不对称的复苏格局。许小乐指出，一线城市价格修复超过二三线城市，而二三线城市修复力度相对不足。这一现象的根本原因在于，一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。

“目前，需求端信心尚未完全恢复，3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。”许小乐补充表示。