楼市观察|北京房价横盘三年,供需平衡,年轻群体购买力提升

来源：澎湃新闻

2020年，北京作为全国政策的风向标，房地产政策长期严控；2021年开年以来，北京延续调控模式，全面精准打击楼市投机行为。2月，北京相关负责人表示，首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

中原数据显示，2021年1月，北京新房市场相比去年1月表现为量升价稳，成交额280.76亿元，同比上涨71%，成交套数4648套，同比增加1900套；新房成交价52814元/平方米，与2020年1月持平。供应量和供应面积同比增幅较大，供应套数增加1180套。而自2017年“3·17”调控后，北京房价已横盘三年，2020年商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。

二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。房价平稳之下，北京的年轻群体购买力相对提升。贝壳研究院数据显示，2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%，同比提升3个百分点，30岁及以上各年龄段购房者占比均有下降。

供需平衡，价格稳定器限竞房成交占比近五成

2020年北京商品住宅成交量呈现先抑后扬的走势，上半年受疫情影响成交量同比下滑近三成，下半年逐渐恢复，全年成交量同比上涨5%。去年前3个月，在新冠疫情影响下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最严重的2月，成交同比下滑86%。

4月起，单月成交同比转正，后8个月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。其中，有价格稳定器之称的限竞房自2018年入市以来，近三年成交量占整体市场成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，成为拉动北京整体成交量上涨的因素之一。

2020年商品住宅供应面积801万平方米，成交面积702万平方米，供销比为1.1。截至2020年底，北京商品住宅库存面积为1173万平方米，出清周期持续回落至20个月。主要原因在于去年12月成交量为97万平方米，同比增长52%，拉动出清周期小幅回落。

贝壳研究院预计未来北京新房市场在“稳定”调控基调下，将保持供需平衡状态，库存量亦将保持稳定。与新房相比，二手住宅更能满足市场上区域、配套等的改善需求。2020年北京二手住宅成交套数占全市住宅总成交的比重为73.6%，同比提升1.6个百分点。

三分之二的城区房价下跌

整体看，2020年北京外围城区量升，中心城区在多校划片实施的影响下，价格涨幅收窄。贝壳研究院数据显示，外围的城区如房山、昌平及大兴等城区成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城区中西城、东城及石景山等增速仅在5%以内；价格方面，4个远郊区除外的12个城区中3区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。

海淀区均价同比上涨2.4%，先进其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，价格涨幅收窄。通州区主要受副中心规划利好影响，区域价值被拉升，成交量价均出现明显上涨，分别位列成交面积和成交价格同比涨幅前三的区域。

具体看，北京成交量排名前三的区域为大兴区、昌平区及朝阳区，成交量分别为110万平方米、97万平方米及86万平方米。2020年成交面积同比涨幅较大的区域为昌平区、通州区及怀柔区，分别同比上涨68%、29%及28%。其中昌平区成交量上涨主要受万橡悦府限竞房项目集中供应影响，其成交量在昌平区排名排名前列，占整个区域成交量21%，叠加未来金茂府项目年内持续发力，共同推高昌平区成交量和成交价格。

成交价格排名前三的区域为东城区、西城区及通州区，成交均价分别为77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同时，密云区及通州区成交均价同比涨幅较大，分别为109%和91%，其中密云区主要受成交结构以及基数较低影响导致价格上涨幅度较大。

房价大幅上涨可能性极低

2020年北京宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万平方米，同比下滑6%。其中，限价宅地8宗，规划建面95万平方米，不限价住宅用地36宗，规划建面450万平方米，共有产权房用地4宗，规划建面58万平方米。

近三年限价宅地成交面积占比逐年下降，去年限价宅地成交量仅为整体市场的16%，这主要由于限竞房存量较为充足，据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万平方米，而限竞房成交面积为592万平方米，仍有64%的限竞房产品等待去化。

尽管，去年不限价地块成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，对2021年房价走高预期起到支撑作用，但北京仍有充足的限竞房产品补充市场，预计今年商品住宅成交均价大幅上涨的可能性不大。

此外，2020年北京二手房均价依旧平稳，今年大涨可能性极低。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，2020年二手房业主调价中降价次数占比86%，同比基本持平，市场预期仍不强。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧慢。在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。