刘全:楼市还有10年辉煌时期

统计局发布房地产开发投资和销售数据显示，2020年1-4月份，全国房地产开发投资3.3万亿元，同比下降3.3%，降幅比1-3月份收窄4个百分点。其中，住宅开发投资2.4万亿元，同比下降2.8%，降幅收窄4.2个百分点。刘全认为，国内疫情基本上受到了有效控制，但仍然处于动态化的控制过程中，社会经济发展并未完全恢复。从外部环境看，全球疫情不知道何时结束。经济发展的外部环境存在很多的不确定性，经济发展下行压力加大，房地产行业作为经济增长支柱性产业必然要发挥其应有价值。

中原地产调查显示，2020年4月份，全国70个城市新建商品住宅销售价格出现环比小幅上涨态势。其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%。刘全认为，各地城市频繁出台楼市救市政策，促进市场活跃度上升，市场成交量同步增长，市场销售价格呈现“环比涨幅扩大、同比涨幅回落”迹象。全国城市放宽落户政策，银行宽松信贷政策等叠加影响，导致房地产市场快速触底反弹。

央行调查数据显示，全国城镇居民家庭住房拥有率96%，一套住房家庭占比58%，两套住房占比31%，三套及以上住房占比10.4%，户均拥有住房1.5套。城镇居民家庭户均总资产317万元，其中70%是房产。刘全认为，住宅居住属性和金融投资价值并存，这是长期无法改变的现实利益问题。从房地产市场供需方面看，全国房产已经处于明显供给过剩状态。关于金融资产方面，居民家庭因购买房产引起资产配置严重失衡，居民家庭高负债买房子或投资炒房比较普遍，导致家庭债务风险巨大。

融360大数据调查数据显示，2020年4月，全国首套房贷款平均利率为5.43%，环比下降5BP；二套房贷款平均利率5.74%，环比下降4BP。刘全认为，银行持续宽松信贷政策是支撑房地产市场购买力的主要原因。全国大中城市放宽落户政策，货币贬值预期明显等促进市场投资炒房兴起，客观上也会推动房价上涨。全国城市化发展如火如荼，大量农村人口和小城市人口向大中城市迁移趋势明显，中国楼市还有10年辉煌时期。全国房子供给过剩，房价就涨不动了吗？主要看政策而定，也要看城市而定。

作者：刘全

来源：刘全战略研究