上市房企土储分析及2020年拿地策略

银川楼市楼小楼 2020-04-27 10:01:02
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来源:中国房地产网 全国土地市场热度区域分化明显,一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势;二线城市开发商拿地热度未减;三四线城市土地市场流拍走高。房企2020年拿地持谨慎积极态度,择机新增土地储备,并寻求多模式、多渠道拿地。 每年的3—4月是房企年报季,房企的土地储备储备数字和新一年的拿地计划,是大

来源:中国房地产网

全国土地市场热度区域分化明显,一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势;二线城市开发商拿地热度未减;三四线城市土地市场流拍走高。房企2020年拿地持谨慎积极态度,择机新增土地储备,并寻求多模式、多渠道拿地。

每年的3—4月是房企年报季,房企的土地储备储备数字和新一年的拿地计划,是大家最为关心的问题之一。因为土地储备之于房企,代表着未来可持续发展的潜力,同时通过新增土地储备规模及结构变化,还能分析出房企投资策略,洞察市场先机。

最近随着国内疫情得到有效控制,一线城市及部分二线城市的土地市场触底回暖,甚至不乏有地王重现。哪些房企在大力度逆势攻城略地,原因何在?哪些房企在有选择性地战略补仓?

一、上市房企土地储备规模分析

房企土地储备规模丰厚,意味着后续发展有保障,但房企土地储备过多,特别是近几年新增的土地储备过多,则意味着较多的资金沉淀。中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理,有如下发现:

2019年销售面积TOP10房企,除了金科股份和建业地产外,2019年末公司总土地储备面积均超过7600万平方米。其中1亿平方米以上房企有6家。

2019年销售面积TOP11—TOP20房企,2019年末公司土地储备面积基本在3800万—6900万平方米之间,蓝光发展除外,土地储备面积只有1772.5万平方米。

2019年销售面积TOP21—TOP30房企,2019年末公司土地储备面积大部分在2000万—3800万平方米之间。美的置业、中国金茂除外,两者土地储备面积均超5000万平方米。

2019年销售面积TOP31—TOP40房企,2019年末土地储备面积大部分在1000万—2700万平方米之间。只有华发股份除外,土地储备面积不到700万平方米。

2019年销售面积TOP41—TOP50房企,2019年末土地储备面积大部分在300万—800万平方米之间。但中交地产和合生创展集团除外,前者2019年末土地储备面积为1466平方米,后者高达3111万平方米。

综上分析可以得出较为明显的结论:

1.部分房企的土地储备与其销售能力相比存在缺口。金科股份、建业地产、蓝光发展的土地储备面积与其销售能力相比明显不足,即未来几年要保持稳定的销售,必须要加大新增土地拓展力度。正荣地产、荣盛发展、华发股份、朗诗地产其次,旭辉控股、招商蛇口、禹洲地产、合景泰富集团、弘阳地产、建发股份、当代置业、花样年控股、信达地产也要适当提升土地储备。

2.部分房企销售能力明显偏弱,应适当放慢新增土地储备速度或提升销售能力。偏离比较明显的包括美的置业、中国金茂、合生创展集团、保利置业集团,其次是中交地产、佳兆业集团、越秀地产、北大资源。

二、头部房企2020拿地计划

关于拿地计划,各家房企在2019年年报或业绩发布会上都有相关阐述。可以分为四大派别,或选择适度压缩规模,或谨慎求稳,或谨慎积极,或乐观积极。

1.规模压缩派

以恒大为代表。在3月底的2019年业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印提出,未来恒大将要严控土地储备规模,接下来三年时间,每年要降低约3000万平方米,到2022年降低至约2亿平方米,实现土地储备负增长。

恒大计划压缩未来3年的新增土地规模,一是源于降负债需求,二是自身土地储备足够大。但是,压缩规模不代表不拿地。进入4月份以来,恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市拿地,不到一个月拿地金额已超过200亿元。

2.谨慎求稳派

包括万科、融创中国、华润置地、旭辉控股、世茂房地产、雅居乐、中国金茂等房企,2020年的拿地态度都是求稳。

万科和旭辉控股都提出要保持“合理”的土地储备规模总量原则,满足未来两到三年的开发比较合适;融创中国和雅居乐都强调要拿对地、拿好地;华润置地提出不抢高价地。

3.谨慎积极派

碧桂园、龙湖集团、招商蛇口没有给出明确的拿地预算,但都表示2020年拿地金额或将超过2019年。

保利地产2020年拿地资金约提高200亿元,正荣地产初步计划2020年拿地预算280亿元,但在计划外若有好的项目不排除会增加预算。

4.乐观积极派

中海地产仍未放弃对于拿地的进取,2020年拿地投资预算为1400亿元,同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了一个“中原逐地,海纳百城”的寻地合作计划。

新城控股提出2020年预计投入1000亿元左右资金拿地,对应新增3000亿—4000亿元的货值,力争其中有1/5即700亿元左右的新增货值实现当年内入市。

如前述分析,土地储备厚度不足的蓝光发展提出公司拟订2020年度土地投资计划总额不超过400亿元(有关机构数据2019年蓝光发展全年拿地金额303亿元);荣盛发展披露2020年计划拿地1356万平方米,相比2019年增38.5%。

金科股份表示坚持投资战略,二三线城市为主,一四线城市为辅。2020年一季度拿地积极,公司新增土地26宗,计容建面302万平方米,合同投资金额109亿元。

总结来看,房企2020年拿地规划有两个共同的趋向:一是拿地模式和拿地渠道更加多元,普遍表示加大收并购力度,加大股权合作模式力度,注重旧城改造、城市更新、产业拿地等多元拿地方式;二是注重重点城市的深耕细作,偏向一二线城市拿地布局;三是拿地预算注重“以销定量”。比如奥园明确2020年拿地金额绝对不会超过全年销售额的三分之一这个“底线”。

三、上市房企发展潜力分析

房企的土地储备面积决定房企未来是否有足够的资源进行开发,决定销售增长的可持续性。但土地储备也不是越多越好,要与自身的销售能力相匹配。一般认为储销比(总土地储备与年度销售面积的比值)系数越高,土地储备越丰富,更容易灵活应对市场变化跨越周期。

中房智库梳理计算了50家上市房企的2019年末的土地储备倍数(=土地储备建面/本年销售面积,也叫储销比),大部分房企都在3—5之间,属于比较稳健的范围。个别房企储销比大,可能和其多年一二级联动开发积累有关,或与其销售去化较弱有关。

还有个别房企储销比较低,比如蓝光发展、信达地产、华发股份、保利地产、朗诗地产,这些房企2020年要加大土地储备力度,才能保证未来两三年的开发所用。

除此之外,一般认为,资本积累率(=期末归属母公司所有者权益/期初归属母公司所有者权益)也是评价房企发展潜力的一个指标。该指标越高,表明企业的资本积累越多,企业资本保全性越强,扩大再生产能力和持续发展能力越强。

另外,销售增长率(=本年销售金额或面积/上年销售金额或面积),也是反映房企发展能力的一个重要指标。

综合来看,储销比大、销售增长率稳定、资本积累率高的房企,其未来发展能力越强,反之越弱。当然发展能力指标只是评价房企的一个维度,分析房企综合发展实力还要看营运能力、盈利能力、杠杆水平以及偿债能力等指标,进行综合评定。

目前,全国土地市场热度区域分化明显:一线城市土地楼面价、溢价率呈现上涨趋势;二线城市开发商拿地热度未减,比如厦门刚刚拍出了一块总价和单价创新高的双料地王。

但是,三四线城市土地市场不容乐观。据克而瑞监测数据,在3月1日至4月19日期间,重点监测城市共计有79宗地流拍。且流拍地块主要集中在三四线城市,占比达65%,流拍率亦是最高达16%。

在优质土地集中供应的局面下,手握充足现金,低成本融资渠道通畅的房企,趁机加大新增优质土地储备,会获得更好的发展机会。

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