1月房价总体止跌 释放哪些积极信号

来源：北京商报

作者：吕银玲

经历了连续4个月下跌后，房价有了止跌回升的迹象。国家统计局2月21日发布的统计数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。当前，多个城市出现了公积金首付比例下调政策，金融信贷政策进一步放松，业内专家认为这将进一步改善市场预期，购房交易将有活跃的可能，行情的冬季也会逐渐进入春季。

各线城市房价止跌

国家统计局数据显示，1月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

总体上看，各线城市价格均有修复，其中一线城市修复较快。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，1月一线城市新房价格平均环比止跌转涨，重点省会城市及三线城市房价停止下跌或跌幅收窄；同比方面，各线城市同比涨幅总体回落，涨幅均在5%以内，这代表从较长周期看城市房价整体平稳。

1月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

下调城市明显有所减少，主要原因有哪些？在中原地产首席分析师张大伟看来，这是由于房地产政策出现相对宽松，从10月开始，全国房地产调控逐渐进入稳定节奏，随着政策底部的出现明确，市场底部也逐渐开始出现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房价指数出现重要信号，即在此前连续4个月下跌的基础上，1月数据已经止跌。当前环比跌幅处于持续收窄态势，后续完全有转正可能，即走出此前房价持续下跌的区间。

不过，严跃进强调，横向对比看，一二线城市出现了止跌现象，而三线城市依然处于下跌态势。市场较大的压力城市依然是三四线城市，随着三四线城市首付政策调整等利好，后续也有反弹的可能。

多地信贷政策放松

金融信贷环境也是房价的重要影响因素。张大伟表示，2021年楼市较大的变化因素是信贷政策供应量，一季度相对较高，影响了上半年房价高位运行，二三季度信贷供应全面收紧，导致了市场出现明显下调，进入四季度信贷供应量相比二三季度明显增加，大部分城市房贷积压排队现象明显缓解，市场有所企稳。

许小乐也认为，去年四季度以来金融信贷环境边际改善促进了市场量成交筑底，量的积极表现向价格端传递，减缓了房价下跌压力。“虽然1月受疫情影响，成交活跃度降低，但住房信贷环境持续改善，叠加南宁、自贡、福州等部分城市出台下调公积金首付比例、提供购房补贴等稳楼市政策，均带动市场预期改善。”许小乐说。

近期，多个城市出现了首付比例下调等放松政策，包括北海、自贡、南宁、重庆、菏泽、赣州、佛山等。例如，佛山非限购区域部分楼盘首付降低为两成；南宁公积金中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，明确二套房公积金首付下调为三成。

在严跃进看来，政策放松的节奏快于预期。“相比过去一些地方政府要在3月两会后才放松，当前各地主动进行调整，符合中央此前提及的因城施策的政策导向。同时，放松带来了积极的信号意义，当前全国70城房价已经显示楼市在‘挣扎’走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将有活跃的可能，行情的冬季也会逐渐进入春季。”

政策放松也需要一个过程。严跃进说道，“降低首付的，往往是非限购区域，同时是局部市场，这说明，当前非限购区域政策更容易松动，放松也是一个逐渐调整的过程。”

3-4月将现小阳春

今年初，住建部明确2022年房地产发展方向，强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环”。如今各地政策效果已经初步显现，今年房地产市场整体上将是何走势？

“1月的数据释放了积极的信号，说明经过去年四季度积极得当的政策调整，尤其是金融信贷政策，房价过冷或过快下跌态势开始受到遏制。”对于当前房价走势，严跃进指出，随着市场交易的复苏，后续价格方面也会有积极的表现，即不会过快下跌。总体上“政策底-市场底-企业底”的传导机制很清晰，后续市场基本面有进一步趋好的可能。

贝壳研究院发布的较新房贷利率数据显示，2月房贷利率下降空间加大，放款周期加快，预计后期信贷环境保持宽松；贷款支持性政策可能由公积金向商业贷款传导，政策调整由低能级城市向高能级城市过渡，利于实质性降低购房成本、释放购房需求。

同时，贝壳研究院数据还显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平明显增长，市场景气指数保持平稳回升。预计后期成交活跃度进一步改善，房价恢复平稳。

“楼市有望在2022年上半年逐渐回归到正常状态。”张大伟预测，随着影响最近房地产市场较大的因素房贷逐渐缓和，市场将在2022年3-4月有望逐渐企稳。一二线城市将会率先走出低迷。“一二线城市将在3-4月出现一次小阳春已经是板上钉钉，年内想买房的，最近可以抓紧看看了，但三四线城市目前看，可能很难短期走出调整。”他说。

北京商报记者 杨月涵 吕银玲

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