风暴就在前方!影响楼市半壁江山的三个人都在“预警风险”

银川房小房 2020-04-03 08:49:03
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近一个月,是上市房企的财报季。 各大上市房企陆续公布2019年报,并提出了对未来的行业判断。 往年这种财报季,大都是不显山不露水的展望一下美好未来,给投资人和股东以信心。 但是,今年的财报季不同以往—— 恒大、万科和融创,这三位影响中国楼市半壁江山的大佬,全部都在“预警”。 字里行间,都在透露着 “

近一个月,是上市房企的财报季。

各大上市房企陆续公布2019年报,并提出了对未来的行业判断。

往年这种财报季,大都是不显山不露水的展望一下美好未来,给投资人和股东以信心。

但是,今年的财报季不同以往——

恒大、万科和融创,这三位影响中国楼市半壁江山的大佬,全部都在“预警”。

字里行间,都在透露着 “不确定风暴就在前方” 。

融创孙宏斌、万科郁亮、恒大许家印,是常年站在一线市场高点上的三个人,他们对于楼市的理解要远超过中国的绝大多数人。

这三家公司背后所养着的分析师和分析机构,其研判水平也要远超过中国的绝大多数人。

他们对于未来的思考,值得我们每一个人去深思——

他们在害怕什么?他们是如何应对前方的风暴?

1

孙宏斌说

融创业绩会上,孙宏斌说,今年融创要做三件事:

调融资结构,降融资成本;

处置一些资产;

拿地要拿对地方、拿对时间。

上述三件事,既蕴含着融创对未来趋势的理解,又囊括着融创的应对之策。

1、“调融资结构,降融资成本”的背后,所蕴含的深意是——

今年的货币和财政政策会相对宽松,比较容易拿到便宜的钱。

比较容易拿到便宜的钱,就有了调整融资结构的空间。

短债能变长债,高息借贷能置换成低息借贷。

几天前,融创宣布将发行规模不超过40亿,利率在3.7%-4.9%的债券融资,用于偿还部分融资成本比较高的公司债券。

2020年,融创还将减少高息的短债比例,加大银行的开发贷低息融资比例。

除了融创之外,已经有至少五家上市房企将在今年调整融资结构。

2020年,大概率是一个比较容易借钱的一年。

对于普通人的启示是——

利用货币宽松的好时机,把一些比较贵的借贷置换成比较便宜的借贷。

2、“处置一些资产”,所蕴含的深意是——

长期的不确定风险仍在,可利用短期的流动性转好,抛售一些垃圾资产。

业绩会上,孙宏斌多次重申:“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事”。

第一个原因是,市场上的钱比较多,流动性会转好,是趁机抛售的好时机;

第二个原因是,未来不明朗,要及时优化资产结构,抛出不能产生利润的垃圾资产,及时止损。

2019年底,融创已经卖掉了一个酒店。2020年初,还有4个酒店短期内会转手。未来还要卖掉一些乐园和商业。

注意!融创所抛售的资产,全都是流动性极差的重资产!

2020年,大概率是调仓置换的好时机。

对于普通人的启示是:

利用短期流动性转好,把流动性比较差的垃圾资产及时抛出置换!

3、“拿地要拿对地方、拿对时间”的背后,所蕴含的深意是——

谨慎扩张!谨慎扩张!谨慎扩张!

在业绩会上,孙宏斌直截了当的说:

一二线城市的风险在于买地贵。短期大涨几乎没有可能,拿地贵了,利润就没有了。

三四线城市的风险在于波动大。库存大,供应量大,需求却很少,风险很大。

这对于普通人的启示是:

2020年,不仅要全面避开三四线城市,还要全面避开一二线城市里的高价标的。

短期房价大涨的可能几乎没有,买到高价标的,除了徒增成本,毫无意义。

历年年报季,这些房企讲的话,真假参半,不可全信。

但今年的年报季,孙宏斌少有的讲了很多实话。这些实话,无论是调整债务,还是抛售垃圾资产,再或者是谨慎拿地……融创都在知行合一的落地。

这都是拿真金白银砸出来的实话!

这都是值得每一个普通人去深思的实话!

2

许家印说

恒大的业绩会,让人印象深刻的两件事是:

降负债、要造车。

房企造车,是玄学,不在今天的讨论范围内。

降负债这个事儿,值得深思。

2020年,恒大提到了两个降:

第一、有息负债每年平均下降1500亿,2022年总债降到4000亿以下;

第二、土地储备减少3000万平米。

有意思的事情来了!

别人都在扩张,都在趁着低息发债的好时机,在土地市场上疯狂扩张。过去的一个月,土地市场上出现了多少个准地王。

而历来喜好高速扩张的恒大,却在收缩。降低土地储备,降低负债规模。

要知道恒大对于历次楼市周期的判断都极为精准,它在这个时候开始刻意收缩,真的值得每一个普通人警醒。

这背后是,恒大对未来楼市走向的极大不确定表现!

很多人都说,今年是大规模建仓投资、大规模堆叠负债之年,因为钱又便宜又好搞。

此时不堆负债、不建仓,更待何时?

但是,我必须提醒的是——

凭本事借的钱,也要有本事还上!

未来最大的风险在于疫情扩散后内外需萎靡所带来的收入不确定!

2020年,你在计算还款能力时,请自动打八折!

恒大都开始控制负债风险了,你也要掂量一下自己的斤两。

3

郁亮说

万科的业绩会上,郁亮打了一个比喻。

“这场危机告诉我们,一种疾病在没有特效药与疫苗之前,只有依靠自己的免疫力和健康基础战胜病毒”。

万科的免疫力,就是 “现金为王、手有余粮”。

万科拥有远低于行业的融资成本,但仍然收紧了扩张规模。

2020年的万科推行当家人制度,给每个一线单位指派当家人,每日每周每月对收支进行管理,管好每一个人每一分钱。

甚至,为了多保留一点现金在手以应对不确定性,万科还罕见的减少了2019年股东分红比例。

如今,万科的账上囤了至少1662亿现金。

如此庞大的现金规模,万科想要干什么?其背后有何深意?

其一、对不确定的恐惧;

其二、想在不确定之中找到机会,拿着囤好的现金抄底。

面对未来的市场,普通人应该做什么?

万科已经给出了最好的答案。

对短期保持足够的警惕和敬畏!

对长期保持乐观和足够的信心!

预留现金,既为防范风险,又为随时抄底!

4

葫芦说

珠玉在前,我也扯几句。

大房企全都警示风险,而楼市前方的风险是什么?

有政策风险,有疫情风险,也有疫情扩散之后内外需萎靡带来的收入风险……

这些风险的根源,在于“不确定”。

“不确定性”,是今年年报季所有房企都在反复提及的一个词。

如何应对不确定性?

1、囤钱!趁着货币和财政政策相对宽松的好时机,囤“信贷额度”!

尤其是 “可以放在账户上,不花不用付利息” 的低息信贷额度。

经营贷是个非常好的渠道。

今年大概率是个信贷宽松的大年,是个适合借钱的大年。

2、囤完之后,不要全部打完,不要急于扩张!

今年是个适合借钱的大年,但现在却不是大笔花钱的时机。

第一、市场还不够明朗;

第二、疫情危机和金融风暴还未彻底传导,潜在的雷究竟有多大,我们还无法预估;

第三、至暗时刻还未到来,预留额度,既为防范风险,也为随时抄底。

3、警惕流动性,置换调仓!

利用一部分人抢到了便宜的钱,急于打出去的心理,利用流动性短期恢复的市场,把手中那些流动性不好,盈利空间有限的房产标的,尽快的抛出去。

变现!变成现金!时刻准备抄底置换!

4、计算还款能力时,请把未来两年的收入打八折!

不要根据现在的收入,来推演未来两年的还款能力。

前面说了,疫情和金融风暴叠加之下,潜在的雷有多大,谁也不知道。

我们的收入会面临怎样的缩水,谁也不知道。

我们把借到的钱花出去之前,请把还款能力自动打八折。

今天没有废话,全是大实话!

今年你在花出去任何一笔钱之前,请时刻记得上面这些叮嘱!

请把上面这些叮嘱,转给你身边的亲戚朋友,让他们也时刻记住这些话!两年后,他们一定会感谢你的这次提醒!

版权说明再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。

来源:凤凰网房产

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