看不懂的房企:一边打折降薪裁员,一边高价抢拍土地

银川房小房 2020-04-29 09:24:36
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2020年的魔幻开局,让很多行业经历生死攸关。房地产行业被推至风口浪尖,成为被疫情冲击的“第一线”。 “活下来”不再是一个吸引眼球的噱头,而是房企发自内心的呐喊。 “至暗时刻”缘何而来?房地产作为一个资金密集型行业,投入大、成本高、负债较高,对资金回笼周转要求高,通过负债、融资、销售、回款形

2020年的魔幻开局,让很多行业经历生死攸关。房地产行业被推至风口浪尖,成为被疫情冲击的“第一线”。  

“活下来”不再是一个吸引眼球的噱头,而是房企发自内心的呐喊。  

“至暗时刻”缘何而来?房地产作为一个资金密集型行业,投入大、成本高、负债较高,对资金回笼周转要求高,通过负债、融资、销售、回款形成资金链条的闭环。疫情爆发后,售楼处关门,直接斩断了资金链的最关键一环---销售。  

卖不出房则没有回款,没有回款则无法偿还贷款债券,企业资金压力陡增。  

3月16日,国家统计局发布数据显示,2020年1-2月份,全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%。  

销售面积和销售金额暴跌近四成,说明房地产行业的危机已至。这也是2015年4月以来,全国商品房(累计)销售面积和销售额首次出现“双降”。  

“双降”背后是低迷的成交。被统计的70个大中城市中,2月有19个城市的新房无成交,24个城市的二手房无成交。分析人士称,预计有三分之一至四分之一的城市在2月没有交易。  

危机关头,房企该如何应对?我们注意到各大房企为了这场“生死战”拿出了不同的解决方案:有的全场打折、线上卖房;有的裁员优化、控制成本;有的积极抢地,囤积储备;有的资不抵债,申请破产。  

后疫情时代,我们也看到希望的曙光。  

一名从业多年的房地产中介告诉笔者:“在家里关了几个月,老百姓从来没有像如今这样意识到居住环境的重要性。”他解释,这两个月联系咨询别墅等高端房产的客户群体显著增加,“有自家的小院子,有居住宽敞的房子,现在成了刚需。”  

另一名一直在犹豫观望的白领在疫情后马上开始看房:“隔离在家,我才意识到有个自己的房子太重要了。”  

01  

全场打折“云卖房”  

“全场75折”,是恒大在疫情期间打出的广告,举座震惊。作为极具保值性的不动产,房子和轿车、服装等消费品不同,九六折、九八折已经算不错的折扣,直接打七五折实属罕见。  

全场七五折,便宜了多少?  

根据恒大公布的数据,2月份销售金额447.3亿,销售面积513.8万平方米。按此计算,恒大销售均价8700元/平方米,创下近3年来单月均价销售新低。  

虽然单价创新低,但总体销售收入实实在在上去了。  

据媒体报道,中国恒大则通过全面网上卖房和全场75折的促销活动,2月销售逆势增长,前两月实现销售852.8亿元,同比增长31.80%。  

房地产行业的几大龙头企业中,恒大用“打折”应对危机,万科也“压力山大”。万科总裁祝九胜表示,2-3月的销售金额同比减少了510亿元,疫情或导致一季度有1万多客户可能延缓交付,全年或有3.9万延迟交付,对现金流有严重影响。  

从行业数据来看,降价似乎成了“大势所趋”。  

禾略咨询数据统计了2020年各大房企TOP50操盘金额,今年2月已有64%的房企的下调操盘售价,平均下调20.8%。禾略认为,出现价格下调原因可能有两点:第一个是降价,第二个是开发商的结构推盘拉低均价。  

降价最重要的目的是回笼资金。“宁愿少赚点,甚至亏一点都不怕,就怕资金链断了。”一位在房地产行业打拼数十年的资深业内人士点评。  

数据显示,融资方面前两月房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。其中,受销售下滑影响,定金及预收款的降幅达到23.9%。  

大量房地产企业依赖外部资金,而发债是房企融资的主要渠道之一。据媒体报道,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿。  

北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松也曾表示,今年房企的债务压力峰值将在7月到来。  

能借新账还旧账,就能坚持下去。而如果没有资金支持,就只能面对破产的命运。据人民法院公告网的消息,截至3月23日,已有98条房企宣布破产的公告。  

国泰君安地产首席分析师谢皓宇表示,疫情影响了房地产商的资金链,随着市场恢复,预计部分开发商还将选择降价来进一步回笼资金。  

02  

艰难的选择:裁员、降薪、优化  

对企业来说,裁员降薪是痛苦的选择,犹如刮骨疗毒、壮士断腕。  

据媒体报道,为应对疫情,多家房企通过降薪的方式来控制运营成本,降薪的范围主要局限于中高层管理人员。大中小型房企皆有波及。  

2月27日,亚洲知名的房地产集团凯德集团,宣布高管集体降薪。声明中提到,董事会和高管层自愿降薪,其董事费和基础薪资将降低5%-15%。所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。  

据时代周报不完全统计,从3月初开始,在行业前30强的房企中,有不少都传出了减员、降薪的消息。其中既有区域整合引发的人事变动,也有借转岗名义进行间接裁员,还有因控制人力成本要求员工主动离职。有媒体援引一位人士消息称:“现在房企大量收编。差不多前TOP30的房企投拓岗都冻编了。”  

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计50家房企,已披露2019年报的40家房企中,有37家公布了去年员工人数。其中有10家上市房企的员工人数较上年同比减少。  

员工人数减少的10家房企,分别为绿城、荣盛、龙湖、融信、蓝光发展、正荣等。其中有三家房企人数同比降幅超过10%,其他均为个位数降幅。  

来源:房企员工人数变化(南都大数据研究院)  

后疫情时代,多个房企巨头采取了缩短战线、谨慎投资的态度。  

在恒大地产业绩发布会上,董事局主席许家印说,“恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。”  

融创董事长孙宏斌表示:“将谨慎拿地,并且调整资产结构,减少如文旅、商业,甚至部分的乐园等持有量。”  

万科在谈及2020年新建投资比去年下降30%时,表示“万科一直都始终坚持谨慎投资原则。”  

03  

希望的曙光:房企还在“抢地”  

对于一家房企来说,如果说现金流是血脉,断了现金流如同断了血脉一样生死未卜,那么土地储备则是心脏,关乎整个企业的日常运营、财务状况和长远战略。  

虽然房企销售业绩不佳,但从市场数据来看,多家房企还在坚持拿地。土地拍卖依然非常火爆。  

中指院近日发布了《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》,今年前两个月,Top50房企拿地总额2861亿元,较去年不降反增,同比增长28.0%。香港置地、绿城中国和华润置地位列前三,总金额分别达318亿元、268亿元和140亿元。  

国资背景的房企在拿地方面表现活跃。2月18日北京拍卖的9宗地块,均被国企及有国资股东背景的企业获得,包括华润、中交、京能集团、首创置业等,3月3日,深圳2020年第一场宅地拍卖,最终以本地国企深圳安居集团包揽三宗地块收场。  

中指院指出,在疫情未完全控制前,受资金压力影响,部分房企不得不调整拿地计划,但对于资金充裕的房企来说,这也许是个补强或“超车”的机会。  

房企在哪里拿地?一二线中心城市依然是热点。  

万得数据显示,在2020年1-2月的各大城市土地成交额排行中,北京以672亿总价排名第一,遥遥领先,几乎是第二名杭州的两倍。  

图注:各城市土地成交额排行(来源风财讯) 

值得注意的是,2020年1-2月的土拍市场,北京溢价率近20%,而去年这个时候北京土地成交的溢价率仅为11%。  

疫情期间北京的土地市场依旧火热,对比2019年与2020年的头两月,北京土地出让的数量和面积显著下降,但成交金额却略微上涨,溢价率也几乎是翻番。  

其中备受购房者关注的楼面价,更是出现显著上涨。2019年1-2月北京的楼面价仅为17221元/每平米。2020年1-2月北京的楼面价为35819元/每平米,是去年的两倍还多。  

图注:2020年的土地楼面价较2019年翻倍(上图为2020年1-2月,下图为2019同期)  

2月25日,北京一处位于西北旺镇的地块,吸引了7家房企竞拍72轮,最终溢价近26%以76亿元成交。2月26日,江苏省徐州市的一处地块经过了多达252轮竞拍才最终落定。4月27上午,杭州公开出让余杭区1宗宅地。经历43轮竞价,以上限价格20.55亿元+自持2%商品房竞得该地块,溢价率29.66%。  

受疫情影响,虽然销售市场低迷,但土地市场的快速复苏也让人看到了希望的曙光。疫情给房地产销售带来了不确定性,迅速复苏的土地拍卖市场也隐隐蕴藏着“弯道超车”的机遇。  

英国传奇首相丘吉尔曾说过:“不要浪费一场危机(NeverWasteAGoodCrisis)”。  

如何在后疫情时代寻找机遇,将成为每一家房企都必须面临的“年度大考”。

来源:启阳路4号

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