长租公寓装修不到2年,大房东告我,要抢回去!

本文转载自公众号“公寓次世代”

“昨天和一位律师朋友聊起“二房东”这个行当，十几年前，是一群没学历、能吃苦的农村人撑起来的，那些年付出多少大半就能得到对等的经济回报，只是声名不大好，如今这几年风光起来，很多厉害的人进来，大把的投资也来了，可钱赚的却更少更累，官司也不少。

去年有个广州的公寓老板，就遭遇了一出“无妄之灾”，惹上一起物业官司，两周前他说“官司赢了”，但麻烦事还有一堆。我们今天就来回顾一下这起案件，也是给长租公寓的经营者们再次提醒，拿项目一定要谨慎，小心掉坑里。

一

农夫与蛇

大房东为解约，把公寓老板告了

广州最有名的出租房，是城中村的握手楼，湖北人老李（化名）在白云区城中村做了近十年的长租生意。

3年前，一个业主的母亲刘某（化名）通过中间人介绍找到老李，她手里有两栋楼，想租给老李，签约时刘某透露，“我老了管不了了，儿媳妇又上班，儿子好赌输了很多钱，借的都是高利贷，高利贷一直在追债，还不上就……”。

老李签下来，租期是8年，租金也相对比较便宜，改造出来50多间房，租的不错，却也不至于暴利。

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老李签下的物业

老李和刘某的签约合同

到了去年10月，刘某打电话给老李，要毁约，收回物业。根据老李的了解和推断，王某毁约的原因有两方面，一个是当地政府有计划在项目附近修建地铁站，另一个是业主听说了村里其他物业的出租价格，心里不平衡了。项目装修好才2年不到，本都还没回，老李直接就拒绝了。

不久后，老李被起诉了，典型的农夫与蛇的故事，就这样真实上演了。

这里面牵涉到一个风险，广州城中村里产权较复杂，按往常行业里的做法，不论物业所属的宅基地证上名字是谁，只要确认是一家人，“签谁都一样”。老李签完后，才知道这个物业的宅基地是刘某儿子的，签合同的是刘某，老李也不担心，这种情况当地很常见。

刘某就想借这个“漏洞”，让合同无效。怎么无效呢？为了钱，刘某一家接下来这一波操作可以说是没底线了。

刘某的儿子何某（化名，该宅基地的持有人）把刘某和老李一起起诉了，起诉原因是，刘某（自己母亲）在未经同意的情况下，将其名下的宅基地楼出租给了老李，老李装修后又未经他同意转租出去，还有一条是“农村宅基地不能用于出租”，讼诉请求：一是判定刘某和老李之间签的租赁合同无效；二是要求老李归还物业。

为了要回物业，刘某和自家儿子搭台唱戏。对于这个“天降横祸”，老李的胜算又有多少？

二

赢了官司，还是麻烦不断

何某的目的，当然是无所不用其极，要回房子。而事实上，从最初带看，到后面的运营过程中，老李到村里办报备、装门禁、缴纳水电费等事宜，何某的妻子朱某（化名）全程参与，缴费单据上都有何某的大名，这整个过程都相应和合同和单据，给老李留下了充足的证据。

另外，关于宅基地不能用于出租的法律条款，“也早就过时了”，集体土地改租赁，到了2019年，在全国一线城市都已经不算新鲜事，广州还是排名前列批试点城市。

证据充足，就是费事。从去年10月到12月，一审审判，后又二审，直到今年4月，折腾了半年，老李赢了。

二审判决书如下：

赢得官司，老李总结，关键是两点：排名前列，宅基地证是何某的名字，签约人是刘某，很多证据都能证明他们全家是完全知晓且同意的，第二，城中村房屋属于历史遗留问题，违建与否很难认定，政府也不可能一刀切，所以法院往往会驳回，让政府职能部门去调查。

不过，这件事还没完。广州城中村普遍采用门禁系统管理，恰遇新冠病毒疫情爆发，全国多地封城封村，为了加强管理、控制疫情，广州这边的城中村在门禁管理也更加严格，现在已全部解封，但租客每天都要门禁通行，“（业主）天天闹，有时租客进不去，只能管家勤快点，给租客去开门”。

老李告诉我，希望通过他这个活生生的案例，让同行引以为戒，避免重蹈覆辙：

“在与大房东签约时，一定要核清产证或宅基地证（城中村房源）上的所有人，与签约人是否一致。”

通过这个案例，有一点我要补充一下，在签约前，公寓老板可对物业出租方做背景调查，一般可了解到，物业的产权关系是否清晰，出租方是否存在债务问题，物业是否有抵押的情况或被查封的风险等等。

比如老李，可能提前会通过中间介绍人了解刘某一家的一些基本情况，但涉及到更深入的调查，他就无从下手了。其实，市场上早就有一些法律机构提供这类专业调查服务，因此，若公寓老板准备拿打标的租赁物业，为了控制风险，避免被骗，完全可以去找一家专业机构做好背调。

特别调查

有个朋友从去年底到现在，起诉、被起诉，牵涉多起案件，他说“做生意的，谁没有个官司打打”，虽然是句玩笑话，却说明当下长租行业环境更复杂，纠纷也更多，另一角度，也越来越规范，更多人有意识通过法律来维权。

其实，做长租的老板们，都需要一个法律咨询通道，去规避大多数法律风险（例如合同纠纷、债务纠纷、诈骗事件等）。

如果现在有这样一个通道，你最想获得或者说了解哪方面的法律服务？告诉我，说不定就实现了。

来源：和讯名家