长租公寓装修不到2年,大房东告我,要抢回去!

银川房小房 2020-04-26 09:47:15
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本文转载自公众号“公寓次世代” “昨天和一位律师朋友聊起“二房东”这个行当,十几年前,是一群没学历、能吃苦的农村人撑起来的,那些年付出多少大半就能得到对等的经济回报,只是声名不大好,如今这几年风光起来,很多厉害的人进来,大把的投资也来了,可钱赚的却更少更累,官司也不少。 去年有个广州的公寓老板,就遭

本文转载自公众号“公寓次世代”

“昨天和一位律师朋友聊起“二房东”这个行当,十几年前,是一群没学历、能吃苦的农村人撑起来的,那些年付出多少大半就能得到对等的经济回报,只是声名不大好,如今这几年风光起来,很多厉害的人进来,大把的投资也来了,可钱赚的却更少更累,官司也不少。

去年有个广州的公寓老板,就遭遇了一出“无妄之灾”,惹上一起物业官司,两周前他说“官司赢了”,但麻烦事还有一堆。我们今天就来回顾一下这起案件,也是给长租公寓的经营者们再次提醒,拿项目一定要谨慎,小心掉坑里。

农夫与蛇

大房东为解约,把公寓老板告了

广州最有名的出租房,是城中村的握手楼,湖北人老李(化名)在白云区城中村做了近十年的长租生意。

3年前,一个业主的母亲刘某(化名)通过中间人介绍找到老李,她手里有两栋楼,想租给老李,签约时刘某透露,“我老了管不了了,儿媳妇又上班,儿子好赌输了很多钱,借的都是高利贷,高利贷一直在追债,还不上就……”。

老李签下来,租期是8年,租金也相对比较便宜,改造出来50多间房,租的不错,却也不至于暴利。

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老李签下的物业

老李和刘某的签约合同

到了去年10月,刘某打电话给老李,要毁约,收回物业。根据老李的了解和推断,王某毁约的原因有两方面,一个是当地政府有计划在项目附近修建地铁站,另一个是业主听说了村里其他物业的出租价格,心里不平衡了。项目装修好才2年不到,本都还没回,老李直接就拒绝了。

不久后,老李被起诉了,典型的农夫与蛇的故事,就这样真实上演了。

这里面牵涉到一个风险,广州城中村里产权较复杂,按往常行业里的做法,不论物业所属的宅基地证上名字是谁,只要确认是一家人,“签谁都一样”。老李签完后,才知道这个物业的宅基地是刘某儿子的,签合同的是刘某,老李也不担心,这种情况当地很常见。

刘某就想借这个“漏洞”,让合同无效。怎么无效呢?为了钱,刘某一家接下来这一波操作可以说是没底线了。

刘某的儿子何某(化名,该宅基地的持有人)把刘某和老李一起起诉了,起诉原因是,刘某(自己母亲)在未经同意的情况下,将其名下的宅基地楼出租给了老李,老李装修后又未经他同意转租出去,还有一条是“农村宅基地不能用于出租”,讼诉请求:一是判定刘某和老李之间签的租赁合同无效;二是要求老李归还物业。

为了要回物业,刘某和自家儿子搭台唱戏。对于这个“天降横祸”,老李的胜算又有多少?

赢了官司,还是麻烦不断

何某的目的,当然是无所不用其极,要回房子。而事实上,从最初带看,到后面的运营过程中,老李到村里办报备、装门禁、缴纳水电费等事宜,何某的妻子朱某(化名)全程参与,缴费单据上都有何某的大名,这整个过程都相应和合同和单据,给老李留下了充足的证据。

另外,关于宅基地不能用于出租的法律条款,“也早就过时了”,集体土地改租赁,到了2019年,在全国一线城市都已经不算新鲜事,广州还是第一批试点城市。

证据充足,就是费事。从去年10月到12月,一审审判,后又二审,直到今年4月,折腾了半年,老李赢了。

二审判决书如下:

赢得官司,老李总结,关键是两点:第一,宅基地证是何某的名字,签约人是刘某,很多证据都能证明他们全家是完全知晓且同意的,第二,城中村房屋属于历史遗留问题,违建与否很难认定,政府也不可能一刀切,所以法院往往会驳回,让政府职能部门去调查。

不过,这件事还没完。广州城中村普遍采用门禁系统管理,恰遇新冠病毒疫情爆发,全国多地封城封村,为了加强管理、控制疫情,广州这边的城中村在门禁管理也更加严格,现在已全部解封,但租客每天都要门禁通行,“(业主)天天闹,有时租客进不去,只能管家勤快点,给租客去开门”。

老李告诉我,希望通过他这个活生生的案例,让同行引以为戒,避免重蹈覆辙:

在与大房东签约时,一定要核清产证或宅基地证(城中村房源)上的所有人,与签约人是否一致。

通过这个案例,有一点我要补充一下,在签约前,公寓老板可对物业出租方做背景调查,一般可了解到,物业的产权关系是否清晰,出租方是否存在债务问题,物业是否有抵押的情况或被查封的风险等等

比如老李,可能提前会通过中间介绍人了解刘某一家的一些基本情况,但涉及到更深入的调查,他就无从下手了。其实,市场上早就有一些法律机构提供这类专业调查服务,因此,若公寓老板准备拿打标的租赁物业,为了控制风险,避免被骗,完全可以去找一家专业机构做好背调。

特别调查

有个朋友从去年底到现在,起诉、被起诉,牵涉多起案件,他说“做生意的,谁没有个官司打打”,虽然是句玩笑话,却说明当下长租行业环境更复杂,纠纷也更多,另一角度,也越来越规范,更多人有意识通过法律来维权。

其实,做长租的老板们,都需要一个法律咨询通道,去规避大多数法律风险(例如合同纠纷、债务纠纷、诈骗事件等)。

如果现在有这样一个通道,你最想获得或者说了解哪方面的法律服务?告诉我,说不定就实现了。

来源:和讯名家

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