老旧小区4万亿市场诱惑下的“条分缕析”

银川楼市狐小狐 2019-07-18 09:29:37
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时间跨入2019年,国家层面在城镇老旧小区改造,满足群众期盼方面频频发声,老旧小区改造关注度迅速升温,改造工作全面提速。 两会期间,政府工作报告明确提出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。

时间跨入2019年,国家层面在城镇老旧小区改造,满足群众期盼方面频频发声,老旧小区改造关注度迅速升温,改造工作全面提速。

两会期间,政府工作报告明确提出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。

3月,住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,规定自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,给予中央补助资金支持。

6月19日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。会议明确提出,加快改造城镇老旧小区,群众愿望强烈,是涉及上亿居民的重大民生工程和发展工程;同时也成为政府部门的一项“稳投资”举措。

7月1日,国务院新闻办举行政策例行吹风会,住房和城乡建设部副部长黄艳表示,将加大对17万个城镇老旧小区改造力度。

7月15日,国家统计局数据显示,2019年上半年,国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示,6.3%是一个有后劲支撑的速度,“从下半年来看,外部环境可能还是比较复杂的,国内还有下行压力,但是经济平稳运行的基本面不会变,而且现在政策储备还有很多空间”。这里提到的政策储备中,以老旧小区为抓手的保民生、稳投资便是重大举措之一。

在老旧小区改造密集推进节奏中,近年来一直在城市政府和房地产转型企业中慢慢发酵的城市更新和既有建筑改造工作开始迅猛发力。

夯实基础  打造样本  大量覆盖

业内专家表示,老旧小区改造量大面广,情况复杂,必须在周密详实调研的基础上,先把样板区做好,让居民充分参与意见、表达意愿,在总结经验后再大量覆盖。

老旧小区改造推进的过程不宜过快,应在小区现状的基础上等比例提高,采取小规模、渐近式、持续性推进方式。有专家提出,对于符合条件的试点,可采用部分拆除重建、增加面积、物业置换等方式,尝试让企业介入。部分发达地区的小区可引入智慧社区理念,引导社区居民消费。

7月1日,住房城乡建设部黄艳副部长在国新办吹风会上表示,目前住房城乡建设部会同有关部门正抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求,在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。

全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会了解到,近期上海、河北、黑龙江、云南等地纷纷开展了调研或部署老旧小区改造工作。

6月24日,云南省省长阮成发主持召开省常务会议,强调要加大城镇老旧小区改造力度,切实改善群众居住条件和促进投资稳定增长。7月2日,黑龙江省委书记、省人大常委会主任张庆伟到哈尔滨市调研老旧小区改造工作。他强调,持续加大老旧小区改造力度,不断提升服务管理水平。7月3日,河北省政府党组书记、省长许勤主持召开省政府党组会议,强调推进棚户区和老旧小区改造,要从群众反映最强烈、最集中的地方改起,逐片棚户区、逐个小区研究,细化改造任务。7月8日,上海市委书记李强到黄浦区外滩街道宝兴居民区,就进一步推进旧区改造和城市更新进行调研。他表示要加快推进旧区改造和城市更新,努力让工作生活在这座城市的人们更幸福。

制定标准  突破瓶颈  分步实施

此次列入旧改的城镇老旧小区,是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

据黄艳介绍,此次旧改分三步:第一步是“保”。保基本的配套设施,比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;第二步是“提”,提升类的基础设施,包括增加公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;第三步是“完善”,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。

虽然第一步是必选项,后两步可以在有条件的小区推进。但据城市更新分会在对会员单位老旧小区改造项目的考察了解中发现,很多老旧小区在改造过程中都面临诸如产权、标准、资金等很多瓶颈和困扰,导致很难完成“三部曲”。

业内专家表示:老旧小区改造涉及到功能取舍、资金平衡以及行为主体权责关系等等一系列复杂问题。如为保存更多有价值的既有建筑,是否可以按既有建筑的具体年限和结构情况制定相关技术标准和规范;充分挖掘空间潜力,是否可以通过空间置换或适当增加面积,吸引市场资金进场;建议采用新技术,有智慧、低成本实现既有建筑节能……所有这些既有建筑改造过程中面临的绕不开的问题,都在呼唤着解决方案的及早出台,毕竟我们面对的是既有建筑,是历史存在,将过去、现在和未来放在一起统筹思考,将不失为一种解决良策。

目前,由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会联合相关单位共同组织编制的《既有住宅加装电梯工程技术标准》已于7月1日起正式实施。同时,全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会与中国中建设计集团有限公司联合组织编制的《老旧小区综合改造评价标准》、《老旧小区配套设施与环境改造技术标准》正在紧锣密鼓地进行中。这些技术标准的编制的宗旨,是为全面提高老旧小区综合改造水平,实现老旧小区综合改造性能认定从定性向定量的转化,提升社区管理和城市综合治理水平,实现城市建设者和百姓的幸福感、获得感。

再次规划  资本介入  市场运作

面对4万亿元规模的老旧小区项目,面对如此庞大的新的投资增长引擎,在诸多难题和困扰中,“资金”成为关键因素和破局关键。

虽然各地在实施过程中采取了一些办法,取得了一定的效果,但依然困难重重。

居民出资难。老旧小区多住的是老年人和租户,老年人不愿改,租户无所谓,同时,居民对改造后价值的提升比率也无法预估评判,因而出资的积极性不高。

企业回收难。老旧小区改造只有通过政府出资才能稳回收。如果想通过增量升值获利,则面临诸如产权、消防、居民意见等诸多不可控因素,导致积极性不高。

国家负担重。我国老旧小区量大面广,如果全部由国家出资,负债太高,也很可能因为后续资金乏力影响改造效果。

6月中旬召开的国常会会议表示,此次旧改要创新投融资机制,“鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此,黄艳回应说:“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务,下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究,还将开展联合调研。”

业内专家提出,在没有增量的情况下,老旧小区改造很难吸引社会资本介入,最好的办法是通过增加新空间,引入新产业,引导居民在改造后消费,才可能形成良性的可持续更新改造。

同时,专家提出了“城市再规划”的理念。通过城市统一再规划,来统筹、梳理既有资源,才有可能平衡资金,进而吸引社会力量参与。老旧小区量大、面广,如果只是单一几个项目的改造,很难产生经济效益,如果通过片区改造,盘活存量资源,将可能达到平衡资金、反哺小区改造、物业持续运营的目标。

同时,也有专家表示,如果只修缮建筑外立面、小区环境,不能使小区真正实现增值;只有进入室内,在细节、难点上下功夫,才能实现真正的增值保值。

结语

老旧小区改造既是国家稳投资的重点工作,也是重大的民生工程。需要各界群策群力、共同缔造。通过引入社会资本,可减轻财政负责,增强市场活力。通过市场运作,作好老旧小区的增量内容,可拉动消费,促进居民生活水平和消费水平的提高,进而带动国民经济的稳定持续增长。

来源:凤凰网房产

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