楼市“筑底”:销售额连续5个月下滑 但市场改善迹象隐现

来源：21世纪经济报道记者 张敏 北京报道 

因信贷政策调整，今年下半年以来的房地产市场下滑态势，至今仍在延续。

国家统计局12月15日发布的数据，截至今年11月，单月商品房销售额已经连续5个月同比下调。同期，房地产开发投资增速、房企到位资金增速不断收窄，反映出市场热度继续下滑。

与此同时，今年9月到11月间，70个大中城市房价经历了从上涨到持平，再到下跌的过程。

这种变化的背后，被认为是行业的流动性收紧。但9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号，楼市面临的信贷环境也逐渐松动。12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。同时，部分地方政府出台政策，鼓励住房消费。

一些指标显示，市场转暖的迹象已经出现，比如，11月个人按揭贷款同比增速首次回升。与此前相比，个人按揭贷款的放款周期缩短，利率也在下降。

今年有望冲击18万亿历史新高

根据统计局公布的数据，今年7月以来，月度商品房销售面积和销售额已经连续5个月同比下降。其中，最近四个月的降幅均在两位数。

11月单月，全国商品房销售面积为1.5亿平方米，销售额1.4万亿元，同比分别下降14.0%和16.3%。

但由于上半年市场表现较好，今年的整体销售规模仍然处于历史高位。前11月，全国商品房销售面积达到15.8亿平方米，同比增长4.8%；商品房销售额16.2万亿元，同比增长8.5%。

价格方面，9月以来，70大中城市的新房和二手房价格经历了由上涨到持平，再到转跌的过程。11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降。降价已成为大部分热点城市的主流。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，房价下降，“一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价。”

基于冲击年度业绩的考量，开发商通常会在年末加大销售力度，房地产市场也往往会出现年末翘尾行情。今年11月的市场成交额虽不及去年同期，但仍比10月有着近两成的上涨，证明翘尾行情仍然存在。有分析人士认为，今年楼市有望冲击18万亿的历史新高。

但总体来看，下半年以来的政策收紧和市场下滑，仍然影响了投融资的表现。今年前11月，全国商品房开发投资增速降至6.0%，房地产开发企业到位资金增速降至7.2%，这两项指标均为今年以来的新低。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，政策层面虽然已经有所松动，但从企业的感受来看，信贷方面的改善幅度仍然有限。因此，在政策利好传递到市场端之前，房企仍需“节衣缩食”，通过控制成本、减少投资，来度过当前的困难时期。

另外值得注意的是，房企拿地热情下降，也有可能影响未来的市场供应。今年前11月，房地产开发企业土地购置面积1.8亿平方米，同比下降11.2%，全年拿地面积大概率负增长。同期的土地成交价款则达到1.5万亿元，增长4.5%。

转暖迹象隐现

面对市场的下滑，政策端的纠偏早已出现。

10月15日，央行在新闻发布会上将金融机构对房地产业的一致性紧缩称为“短期过激反应”。央行亦称，两部委（央行、银保监会）已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。

地方政府层面，近期成都、西安、珠海、南通等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求。另有鄂州、东阳、张家口、菏泽等多个城市出台“限跌令”。

在各项措施的刺激下，市场出现回暖迹象。央行发布的数据显示，今年10月和11月，个人住房贷款余额连续两个月增加。成本及周期方面，据贝壳研究院观察，11月主要城市房贷利率连续两个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短。

这些变化也体现在统计局较新发布的数据中，1-11月，房企到位资金中，个人按揭贷款同比增速为9.8%，较上月提升0.1个百分点，年内首次上涨。

机构普遍认为，楼市正在经历筑底的过程，未来有望反弹。

贝壳研究院指出，10月和11月，50城二手房成交量持续回升，市场筑底迹象显现。根据“量在价先”的基本规律，量的初步筑底将为后期价格止降打下基础。在预期方面，12月以来50城二手房景气度指数有止降改善的信号，其中长三角、珠三角区域重点城市预期改善相对更明显。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产信贷正在趋于平稳，但并没有大水漫灌，整体市场的调整预计将持续到2022年上半年。