买房不成倒赔500万,律师:购房合同须明确相关条款

来源：界面新闻 记者：王婷婷

因银行审批放贷延误导致违约，在上海购房的伍亭颖最终被房屋中介告上法庭，并被法院判决赔偿了近500万元。

2022年1月26日，该事件再次登上微博热搜，当事人伍亭颖表示对判决结果不可理解，将申请再审。在她看来，卖方因此事获利800万，但自己却损失了1000多万。据伍亭颖估算，除了赔偿的490万，装修100多万以及再次购房需承担的300多万涨价风险，损失将近1000万。

中国裁判文书网，对该案件详情作了具体描述。

伍亭颖于2020年5月17日通过中介，和卖方达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。

同年5月30日，买卖双方签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，买方需在2020年6月30日之前完成首付745万元。

伍亭颖的排名前列次违约是在首付。未按期补足首付余下的245万元后，双方于7月2日再次签订补充条款。

值得注意的是，重新签订的条款里增加了惩罚条款，即伍亭颖若仍未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金、装修损失等。也正是这一惩罚条款，令伍亭颖有了第二次违约和近500万元赔偿金。

按照约定，缴清首付和相关利息后，剩余的745万元尾款将在当年8月30日过户前全部付清。然而，购房尾款因银行审批延误再次逾期。

两个月后，伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同。但此时卖方已不愿出售，并将伍亭颖告上法庭。

2021年6月25日，上海黄浦区人民法院做了一审判决，即要求伍亭颖解除购房协议，判决生效后10日搬离房屋，赔付违约金300万、装修金180万和案件受理费4.6万。并且，如伍亭颖逾期未搬离，将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费。

一审之后，伍亭颖和范俊等进行上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉，维持原判。

上海德禾翰通律师事务所律师杨卫华告诉界面新闻，出现类似情况，主要在于合同约定问题，购房合同中应该约定在银行未能及时放贷的情况下，又该如何处理的问题。在这一案件中，如果要举证，则涉及到银行不放贷的准确原因，到底是由于信贷政策收紧，还是买方的征信问题。然而，举证其实更困难，因为银行不会配合调查。

杨卫华认为，由于该案件合同上没有上述约定条款，但最后又出现了买方无法获得贷款的情况，买方势必要承担违约责任。至于违约责任约定过重，买方（伍亭颖）可请求法院为其减少赔偿。

为避免类似情况再发生，杨卫华建议，购房合同中较好明确约定，若银行未准时放贷或拒绝放贷，合同便自动解除，相互不负违约责任或较轻的违约责任。

江苏通达瑞律师事务所律师龚娇娇也认为，该案件的根本原因仍是在于合同未签订好。一般情况下，中介的格式合同条款在约定方面对购房者并不友好，而且部分中介格式合同购房者不能修改。

不过，这并不意味着购房合同没有改变的可能。龚娇娇表示，购房者可针对一些问题的条款，双方签订补充协议，尤其是为了避免出现某些不可抗力因素，如限购政策或贷款政策的收紧等。

业内人士认为，案件中卖方态度强硬的背后，也在于上海二手房市场的热度不减。从2020年下半年以来，上海房价就出现了明显上涨。数据显示，在2020年，上海二手住宅成交29.1万套，比成交量排在第二位的北京高出76%。而伍亭颖正是在这一时期选择入手上海二手房。

近期，上海二手房市场热度仍在上升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从2021年末二手住宅的交易情况看，已经有所回暖。并且，市场悲观的持续下跌态势也已止住，既和购房需求量大、购房者积极入市等有关，也和银行信贷补给到位有关。

上述案件并未就此画上句号，购房者伍亭颖表示将申请再审。同时，对于购房者而言，伍亭颖也起到了一定的警示作用。