全国政协委员建议“取消公摊面积”,商品房公摊痛点何在?

来源：新京报记者 徐倩

在今年“两会”热点话题中，“取消公摊面积”成为热搜话题，引发广泛关注。3月6日，全国政协委员洪洋提出建议称：“在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。”

实际上，“取消公摊面积”这一提法已经成为近年来两会关注热点之一。那么，公摊面积为何会备受争议，其是否应该取消？物业费、取暖费等公摊面积所衍生的收费又该怎么处理？

在今年“两会”热点话题中，“取消公摊面积”引发了广泛关注。图片来源/IC photo

公摊面积如何设定成为关注焦点

公摊建筑面积是指整栋楼的产权人共同所有的该楼公用部分的建筑面积，具体包括各产权户的电梯井等公用区域、为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

对于哪些建筑面积应计入公摊面积，在我国建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中有具体的规定和标准。

而从公摊率来说，目前国家还未有具体的标准出台。一般来说，7层以下住宅公摊率为7%-12％；7-11层住宅公摊率为10%-20％；12-33层住宅公摊率为14%-24％。在合硕机构首席分析师郭毅看来，公摊系数并不是越小越好，如果公摊面积过小，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水，从而影响居住舒适度。

实际上，就高层住房来看，彻底取消公摊面积是不现实的。对于消费者来说，其所关心的重点在于，在实际执行过程中，开发商是如何设定公摊面积的，这其中是否存在“灰色空间”。

对此，同策研究院研究总监宋红卫表示：“目前针对公摊面积没有统一的计量标准，因此，公摊的比例基本由开发商来控制，规划部门审批即可。在当前的政策背景下，价格相同的两个商品房项目，很有可能因为公摊面积的原因就差出一个房间。这也是为什么很多项目在销售的时候都把得房率当作一个卖点。”

虽然国家对于公摊面积的划入有具体的规定，但是在执行过程中，消费者对公摊面积的测量和计价仍然是一头雾水。正如洪洋所述，“从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。”

据了解，目前在实际交易中，重庆是按照套内面积来进行交易的。另外，也有部分城市在购房合同中执行套内面积计价。例如，北京很早就执行以套内建筑面积计价，早在2003年12月1日开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中明确，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价，在2008年修订时则进一步明确：新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。但是，目前具体在销售环节和生活计费比如物业费征收方面，北京还是按照建筑面积来计算。

取暖费等公摊面积衍生收费是否合理？

除了公摊面积存在信息不对称外，在交房之后，由公摊面积衍生而来的物业费、取暖费等支出也引发了很多争议。

“公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的‘冤枉’支出；与此同时，业主却并未享受到公摊面积的合法收益。”洪洋认为，“公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生的收益（广告、车位、会所、超市等收益）也应当摊给业主。”

此外，洪洋表示：“住宅物业费按建筑面积收费不合理。物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？而公摊面积并不供暖，但是多数小区采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。”

对此，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示：“目前全国几乎所有城市都是按照建筑面积计算房屋产权面积，并且政府征收税收、物业收费以及一些企业部门收费都是按照建筑面积这一标准进行计费的。”

陆骑麟建议：“政府在房屋买卖过程中征税时，若是优先使用套内面积征税，那么很多房屋的面积可能会降至90平方米以下，契税就按1%的标准征收，从而减少购房者的支出；另外，在民生领域中，居民的取暖、物业收费可以缓步推进使用面积收费标准，比如先从新办产权的商品住宅率先实行。”

而对于电梯轿厢、小区灯箱等占用公摊面积所产生的收益，郭毅认为：“此部分收益应当予以公示，并且在物业费收取中予以相应的减免。”

中原地产资深分析师卢文曦表示：“计费标准的透明和优化是消费者关心的问题，比如不以建筑面积来征收取暖费、物业费等费用后，套内面积应如何征收，公用部分又应如何征收，采用怎样的计价方式更合理、更透明，也都值得深思。”