中国奥园:购地预算在销售额25%内,明年“三道红线”达标

3月30日，澎湃新闻（www.thepaper.cn)从中国奥园2020年业绩会上了解到，中国奥园主席郭梓文在业绩会上宣布，2021年中国奥园的销售目标为1500亿元。

3月29日晚间，中国奥园（03883.HK）披露2020年业绩，财报显示，公司合同销售金额1330亿元，同比增长13%，完成2020年设定的1320亿元的销售目标。截至2020年末，公司已签约未确认的合同销售约1960亿元。营业额677.9亿元，同比增长34%；净利润70.5亿元，同比增长35%；归母净利润59.1亿元，同比增长41%，毛利率25%，下降4.6个百分点；净利润率10.4%，归母净利润率8.7%。

中国奥园执行董事、执行总裁、首席财务官（CFO）陈志斌在业绩会上表示，中国奥园2020年的总资产3256亿元，总现金700.25亿元，有息负债1149亿元。

从“三道红线”来看，陈志斌称公司的财务指标在2021年到2023年将持续优化，负债率会持续下降，目前，中国奥园的现金短债比1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率78%，净负债率82.7%。预计到2022年之前“三道红线”将全部达标。

中国奥园集团执行董事、联席总裁马军称，在目前的三道红线下，大家整体反应都是要狠抓营销去化和回款，同时降低成本，较为严格地控制支出。马军称，未来地产行业的利润率下行是一种趋势，所有的开发商都会维持一定销售额，不断优化本身的经营水平以达到降负债的目的。

财报显示，2020年中国奥园的有息借贷为1149亿元，59%以上境内银行贷款，短期借贷523亿元，到2021年3月，已经偿还及续期约153亿元的短期借贷，短期借贷占比降至40%。

陈志斌介绍，2020年中国奥园的回款率为85%，全口径销售回款1130.6亿元，公司会通过促回款、调节奏、降成本、快交付，实现正经营现金流，达到降低负债，增厚净资产。预计每年有息负债下降比例将不低于5%，2023年之前会有一个明显的下降。

派息方面，中国奥园董事会建议派发末期股息66分，连同特别股息11分，合共每股派息77分，同比增长40%。

在土地储备方面，截至2020年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5718万平方米，权益比约71%，总货值约6208亿元；计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，其中一二线城市占比增至82%，新增可开发建筑面积约2015万平方米，新增可售货值逾2426亿元，其中一二线城市占比增至70%，城市更新项目及其他占比增至16%。

截至2020年12月31日，中国奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97%。2020年，中国奥园转化10个城市更新项目，其中8个进入土地储备，可售货值约382亿元。未来三年城市更新项目预计转化可售货值约1600亿元。

中国奥园管理层在业绩会上称，产业勾地和城市更新这类的获地方式，前期的处理时间相对比较长，整合自己内部资源获取比较好的收益，但随着地产行业规模的扩大，对这类获地的方式不宜作为主力，公司更倾向于收并购为主，再加上旧改补充土地储备。

对于2021年的购地资金计划，陈志斌称，公司2021年购地预算会控制在当年合同销售额25%以内。

中国奥园行政总裁郭梓宁称，“拿地不外乎是四种途径，招拍挂、收并购、产业勾地和城市更新。过去几年还是以收并购和招拍挂为主，现在随着产业优势的显现，下一步一方面会加大产业勾地的比例，另一方面由于在8年前已经介入城市更新，在这一方面也有很多经验，拓展一批优质项目，接下来发展后劲还是会体现在城市更新项目里面。今年有10个项目会进行转化，其中有好几个都是超百亿的项目，会产生比较好的销售业绩以及利润，接下来会继续加大城市更新这一块的拓展力度以及转化的速度。”

截至3月30日发稿，中国奥园报8.54港元/股，涨幅11.93%。