疫情之下,可以适当减免个人房贷,这个省开了先例

银川楼市楼小楼 2020-04-23 09:58:27
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1 房住不炒——大家都知道是现今中国的楼市大法。 然而,如何落实这四个字,估计每个中国地市领导心里都有一杆秤。 所以,当中国疫情初步结束,各地纷纷推出楼市救市政策之时,很大一部分政策却变成了“一日游”,“多日游”。 就是因为,许多地方领导所认为的 “ 房住不炒 ”和国家认为的“房住不炒”,不一致造成

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房住不炒——大家都知道是现今中国的楼市大法。

然而,如何落实这四个字,估计每个中国地市领导心里都有一杆秤。

所以,当中国疫情初步结束,各地纷纷推出楼市救市政策之时,很大一部分政策却变成了“一日游”,“多日游”。

就是因为,许多地方领导所认为的 “ 房住不炒 ”和国家认为的“房住不炒”,不一致造成的。

所以,对于国家,对于地方,对于中国楼市,迫切需要一个“疫情救市”的样板,来阐释一下在当前经济下滑的背景下,什么才是正确“房住不炒”的救市姿势。

4月20日,该榜样出炉。

前天, 湖北省人民政府办公厅印发《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》。

其中,该通知在促进房地产市场平稳健康发展的17条措施中,为全国所有疫情影响下,各个地市如何做好“房住不炒”下的市场防冷,打了一个榜样。

为什么这么说呢?原因很容易理解。

因为现阶段由湖北出台这份文件,最为妥当。

谁都知道,湖北省是全中国疫情最严重的一个省,没有之一,同时也是经济受疫情影响最大的一个省,由这个省打出这个样板,示范效应也最强。

换句话来说, 一些比较激进的救市措施,如果连湖北省都没有提出,别的省最好连想都别想。

这就像,重症还只住进了方舱医院,轻症都开始住ICU,显然不合适。

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这个“样板”救市政策中,到底有哪些内容呢?

当然,文件很长,内容很多,今天我们只说它其中和别的城市救市不同点。

先说针对开发商的。

第一条:调整土地竞买保证金比例。2020年10月1日前新出让的土地,各地可结合实际适度降低土地出让竞买保证金比例,但不得低于土地出让底价的20%。

解读:很显然,这一条是“稳地价”的,为了避免开发商无钱拍地和地方土地流拍,各地可以下调土拍的保证金比例。但是同时,也定了一个红线20%,这就 避免了开发商用过低杠杆撬动土地 的出现。

第二条:分期缴纳土地出让金。土地受让人在土地出让合同签订后一个月内缴纳不低于50%的土地出让价款,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

企业因疫情影响无法按期签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的,经申请可延期至疫情消除后3个月内签约、缴纳,不收取滞纳金,不记入企业诚信档案。

可凭《国有建设用地使用权出让合同》、已缴纳不低于50%的土地出让价款缴纳凭证,先行办理《建设用地规划许可证》。

解读:这一条同样是“稳地价”用的,为了怕房企拍地后,资金链过于紧张,不敢拍地,特意规定土地的余款可以“分期”。另外对于实在“很差钱”的开发商,三个月不收取滞纳金,同时也不记入企业诚信档案,可以说相当有诚意了。

另外,对于开发商预售条件也做了放松。但是, 这种放松,都是有度的,而不是无限的。 比如,对于预售条件,可以降低各地的预售门槛,但是许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。

另外, 对于税收减免,也不是一刀切,而是有针对性的。

比如明文规定——对疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方,当年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请困难减免。

看清楚了, 不是所有的房企都能减免,而是房企给租客减免,政府才能给房企减免, 这就无形当中要求了房企同时是责任和义务的统一体,而不是单有义务或单有权力。

3

对于买房客户,救市十七条也规定了很详细。

第一条:对因新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控的工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人员,金融机构要灵活调整住房按揭等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。鼓励金融机构与借款人协商,适当为受疫情影响暂时失去收入来源的人员减免个人住房贷款利息,减轻其还款资金压力。

解读:这是第一个地方救市政策涉及到贷款等关乎买房人最根本切身利益的地方。

当然,不是每个人都能享受减免还款压力的政策红包。 政策明确规定,只有四种人可以:

1、因新冠肺炎住院治疗人员

2、因新冠肺炎隔离人员

3、参加疫情防控的工作人员

4、受疫情影响暂时失去收入来源的人员

那么,这四个圈圈画下来,能享受减免的只能是很少的一部分“直接受疫情影响的人”。

我们当中绝大多数,“间接受疫情影响的人”是无法享受银行减免贷款利息,减轻还款压力的。

另外,该文用了“鼓励”而不是“要求”,真正起到关键作用的是银行而不是地方政府。

所以,湖北以上相关人员可以密切关注你贷款银行的具体政策出台。

第二条:可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金,缓缴期间缴存时间连续计算,不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款。

在风险可控的前提下,住房公积金个贷率低于80%的市县,住房公积金管委会合理确定住房公积金最高贷款额度。

银行不在政府的管理范围之内,所以文件只能用“鼓励”,对于公积金则属于地方政府自己的口袋,所以规定的更细一些。

首先,对于因为疫情未能及时缴纳公积金的人员,缴存时间连续计算,并且不影响职工正常申请和提取,为很多湖北职工吃了定心丸。

另外,对于公积金使用偏少的地区,地方政府也可以自行提高公积金最高贷款额度。

比如,很快,湖北下属的荆州地区,个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元。

当然,从公积金上限从45万元提升到了50万元,提高的额度不算大,但是至少是提高了。

不过,荆州还将购房契税全额返还,这个精神没有体现在湖北救市十七条中,不知道会不会有撤销的风险。

4

总而论之,什么叫做疫情下的“房住不炒”。

湖北救市十七条,给了明确的答案和方向。

对于买房客户, 可以加一点杠杆,比如稍微提高一点公积金最高限额。

可以缓交公积金,但是要限定在6月30日之前。

可以减轻一定的还款压力,但是要约束在一个较小的人群中。

对于开发商,可以在一定程度上加大拍地杠杆,降低预售条件,以及有条件的减免税费。

比如,土拍保证金比例可以降,但是最低不能低于20%。

比如,可以降低预售取得条件,但是最少不能少于一栋,不得分层分单元。

比如,可以减免一定的税费,但是只有开发商给商户减免,政府才能给开发商减免。

一切都是有底线的,一切都是有条件的。

在所有的救市在“防冷”的情况下,一定要有“防热”的留一手。

来源:米宅

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