比起房价下跌,“1个新信号”频繁到来,开发商担心,买房人开心

银川房小房 2020-04-30 10:38:42
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只要房地产市场稍微有点风吹草动,那么不管是刚需还是炒房者,都倍感不安。 炒房者担心房价下跌很容易理解,毕竟自己很大一部分钱置换成了房产等待升值,刚需为啥会对房价下跌感到担忧呢?我们可以通过西南财大的一项研究数据看出来: 根据西南财经大学《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》数据显示,从2013

只要房地产市场稍微有点风吹草动,那么不管是刚需还是炒房者,都倍感不安。

炒房者担心房价下跌很容易理解,毕竟自己很大一部分钱置换成了房产等待升值,刚需为啥会对房价下跌感到担忧呢?我们可以通过西南财大的一项研究数据看出来:

根据西南财经大学《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》数据显示,从2013年到2019年8月,个人住房贷款余额持续上涨,从13年的9万亿一路上涨到25.8万亿,年均涨幅23.4%。首套房贷款增速大约为15.8%,二套房及以上的房贷增速为32%。在一般家庭财产中,房产占到超过75%比例,占到如此大的比例,所以不得不关注房价问题。

房产升值背景下,过去10年里,人们对待买房的态度和目的有了逆转性变化:

刚需买房需求:从69.7%降至15.1%;

改善买房需求:从10.8%升至26.7%;

投资买房需求:从19.6%升至58.2%。

举个例子:小王与小丽组建了一个家庭,小王月收入10000元,小丽月收入3000元,他们每个月的总收入是13000元,一年下来总收益达到156000元,这个收入也只能勉强够到一般二线城市水平,在一线城市是不敢想象的。在没有买房的情况下,生活的可以自由自在。但是一旦买房,那么就会发生质的变化。

小王家庭购置一套价值300万元的房子,如果月供1000元的话,那么这个家庭的月收入80%就用来支付银行贷款了。整个家庭财产300万元,房产占比达到100%比重。

或许,这就是很多刚需家庭的基本财产规划,买房依然是头等大事。买房有压力,这一点谁都知道,但是为啥年轻人宁愿背着这么大的压力也要买房呢?有的人因为结婚生子、有的人因为财产增值,经济学家宋清辉指出,我国居民最乐于买房投资,从上面数据也可以看出,真正的刚需只有不足15%,所以关注房价情理之中。

正是在这种发展模式下,买房人追捧高房价、逐高买房成为了常见做法,一个轮回接着一个轮回,炒房者赚得盆满钵满、开发商乐此不疲、银行同样受益无穷。拿地、建房、销售、回款形成了一个高速旋转的链条,各方都赚得盆满钵满。

但是,2020年,比起房价下跌,“这1信号”出现,开发商担心的一幕、买房人高兴。

1、销售不理想,拿地也不积极。

进入2020年之后,房地产市场一片“懵圈”状态,一方面房地产开发商不知道如何是好,销售恢复慢的情况下,回款难度也增加。根据CRIC数据统计发现,2020年一季度全国300个城市经营性土地建筑面积成交38443万平方米,环比下降22%、同比下降55%。土地成交下滑,最主要的原因是商品房成交量下滑,60个城市关闭售楼部,最低的一天里30个城市只售出50套房子,不足5000平米。

2、开发商担心:债务临近。

近些年来,房地产宏观金融政策收紧,这是大势所趋,严防资金违规进入楼市,这也是房住不炒的题中之义。根据克尔瑞统计数据显示,还债压力从去年就开始了,在融资紧缩的情况下,公司债、海外债、信托及银行贷款渠道都受到限制,所以永续债成为了不少房地产企业的新宠儿。2019年会税新规执行力越来越严格,房地产的该项债务发行量虽然不管是量还是速度走略有放缓,但是依然高于2018年,全年发行规模为471.95亿元,同比增速达到29%。95家典型房企中,TOP30永续债增量占比76.64%,TOP50为90.02%。

根据另外一项数据显示,2020年95家典型房企超过5500亿元债务到期,同比增加近50%。

这是开发商最不愿见到的一幕情况,如果销售下滑尚且可以延期,那么面对银行和金融机构的债务与利息,纵然可以延期,但是什么时候是个头呢?一季度已经消失,也就意味着全年销售额中有大约15%-20%将不复存在,这个缺口如何弥补?或许只有以价换量的方式了。

3、还有“1个新信号”频繁到来,开发商不愿见到的另一幕。

前文说到,楼市由于受到“突发情况”影响,销售出现缺口还要面临债务,当此之时,能从根本上解决的当然是放开限购。但另外一个信号频繁出现,那就是多次出现“收回政策”的情况。截至目前有超过10个城市出现,例如荆州在4天之后撤回,驻马店在1天之后收回,广州的“取消公寓限购”也一日游了。

可以说,在房住不炒的调控基调下,地方城市已经不可能怀有太多“放开调控”的想法,4月下旬国家重提“房地产”,再度说明“三稳”基本目标,为当前楼市“经营贷买房”和“过度的积极政策”发出了“停止”的信号。

4、以上3点,其实买房人开心。

根据央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告,显示我国城市家庭资产平均拥有量为317.9万元,在这些资产中,大部分比例是房地产,其中房子占到了75%左右的比例,而与之对应的则是家庭债务,有75.9%份额是买房带来的月供还款。

影响刚需买房的主要是成本问题,虽然人们习惯于买高不买低,但是房价平稳运行依然是刚需购房者(特别是未买房人)的福音。另一方面楼市收缩入水口,那么开发商打折促销是解决办法,这样就可以进一步降低买房开支。再加上LPR频频下调,目前5年期LPR已经低于4.8%。

可以说,现在的房地产市场,才真正是刚需的房地产市场。

来源:房产楼市解析

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