窥报13|融信中国:70%净负债背后 拆解“降债”互搏术

银川房小房 2020-03-26 09:33:45
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核心要点: ①负债指标优化背后,杠杆结构“开刀”,压力从金融端转移。 ②利润含金量提升,借道供应链融资,转债、降负、节流。 ③借新还旧、拓展新渠道,未来发展押注成本控制与变现溢价。 “2019年更希望融信的标签是平稳”。 融信管理层多次表达的希望,在2020年3月24日公布的这份成绩单中,有了答案。

核心要点:

①负债指标优化背后,杠杆结构“开刀”,压力从金融端转移。

②利润含金量提升,借道供应链融资,转债、降负、节流。

③借新还旧、拓展新渠道,未来发展押注成本控制与变现溢价。

“2019年更希望融信的标签是平稳”。

融信管理层多次表达的希望,在2020年3月24日公布的这份成绩单中,有了答案。

2019年融信录得合约销售金额约1413.17亿元,同比增加15.94%,实现了年初1400亿的销售目标。

期内融信的收益约514.63亿元,同比增加49.75%;毛利124.75亿元,同比增加54.68%;年内溢利58.94亿元,同比增加69.78%;股东应占年内核心纯利约31.82亿元,同比增加27.27%。

用年报的话说,“各项盈利指标稳步上扬。”

不过,更能证明融信花了大功夫“维稳”的是债务指标。

2019年融信创始人欧宗洪和执行董事曾飞燕均曾表示,重点是“把杠杆降低下来”,要把融信的净负债率降到70%-90%。

从结果来看,2019年融信截至期末的净负债率为70%,同比减少35%。

计算调整后的资产负债率约73%,也同比下降了近2个百分点。

的确,当下的经济环境中,除发展经营以外,平衡负债既是融信2019年的目标,也成为“标志性”的动作。

风财讯通过剖析“降债”这个特殊的切面,能够更客观审视融信中国的成绩含金量,以及发展能力。

杠杆结构“开刀” 净负债率降25%

伴随规模的增长,2019年融信的负债总额,同比小幅增长3.04%。

根据中信建投研究,通过对资产负债率进行两次经营杠杆剔除(对比降幅),以及对比净负债率,可以看出企业运营效率和现金流主要压力来源。

年报显示,2019年融信中国的净负债率为70%,同比减少35%。扣除其他应收预付款,调整后资产负债率则为73%。

如果继续剔杠杆,根据中信建投的估测,在扣除预收账款后,融信集团的资产负债率,有11个百分点左右的降幅,至66%(TOP40房企发债主体,扣除前后资产负债率的平均下降幅度在7个百分点)。同期净负债率约50%。

这意味着,融信的调整后资产负债率和净负债率,差额会更大。

中信建投研究院指出,差额越大,说明杠杆主要来源于经营,现金流主要压力是未来建安支出。差额越小,则杠杆越依赖金融负债,现金流压力主要来源再融资。

成本结构印证了上述分析。

2019年融信中国的融资成本支出,增加了9454万元,但其中资本化利息,降低了近4亿元,融资成本主要是在非资本化利息的开支,以及外汇亏损净额减少层面,一定程度上体现了渠道杠杆的降低。

与此同时,风财讯注意到,虽然融信中国2019年销售成本389.9亿元,增加约48.23%。但其中,真正体现建设销售和管理成本的“销售及营销成本项”只增加了约5.46%(至12亿元),说明建设经营层面的压力,或许更好把控。

(附注:经测算2019年中期数据,融信上市平台与发债平台的债务指标一致性高,差额小。且融信中国财报只设置应收账款科目,来核算经常预收和应收的实际业务情况,故可作为参考)

借道“供应链” 转债降负节流

2019年融信中国的有息负债余额632亿元,整体债务规模稳定,但实现了降杠杆。

这背后不能忽视2019年融信对供应链金融(供应商)的更多青睐。

风财讯留意到,财报数据中,融信2019年贸易应付款项大幅增加40%,至118.4亿。

而其中应付票据大幅减少近68%,主要的增量来源应付非控股权益款项,以及承包商及供应商收取的按金,更多运用了议价权带来的杠杆效益。

2019年融信流动资产大幅增加,也不应忽视应收少数权益款项82亿元,增加约26.08%,在其中的作用。

这一曾被称为向供应商“押账”的方法,到现在越来越多房企借由供应链ABS的方式开展。

因为这种反向保理的方式,既能促进上游供应商账款变现,也能延长应付账款的账期,缓解资金压力。

更重要的是,供应商的债权,是转移给保理公司的,不会并表进财报的资产负债率中。

而且议价能力越强,房企让供应商、保理公司分担的成本越多,进一步降低利差和融资成本。

不过融信的应付账款中,近8成的账龄在1年以内。需要更快的周转效率,来保证现金流的充裕。

“借新还旧”纾解资金 未来押注控成本

那么再来看目前融信的现金情况。

风财讯注意到,2019年融信的现金及银行结余约343亿元,同比增加37.26%,由此带动期内流动比率为1.51倍(2018年为1.41倍)。

2019年,融信的流动负债减少、短期借款减少,相反非流动负债和长期借款增加,债务结构一定程度上有改善。

但在“借新还旧”中,为替换2018年到期的多笔利率8.25%的债券,根据年报披露,2019年融信发行了利率成本在7.33%-15.5%的债券,后续的杠杆压力还需要进一步调整。

融信已经着手做的是拓展新的融资渠道。

风财讯留意到,在去年9月,融信落地了一笔跨境银团贷款,获得为期十二个月的双币种定期贷款融资,合共8.155亿港元,这是融信第一次尝试这一融资渠道。

可见,净负债率从105%降至70%,这背后融信花费的心力不少。在2019年的一系列“降债”举措中,能看到企业控杠杆的决心。

也是基于目前的资本结构,融信2019年实现的54.68%毛利增幅、69.78%净利润涨幅,表现出比往年更高的含金量。

对于未来发展,融信似乎也更多押注于进一步控制和降低成本。

风财讯注意到,2019年融信整体毛利率保持微增,但当年销售均价为12152元/平,同比降低了16.25%,效益主要来源于对获地等成本的控制。

这也印证出,近年融信尝试的“一二级联动土地开发”等模式,已经产出了甜头。

不过也有证券分析师建议,融信目前布局的44个城市,长三角占比较大,未来完全可以更多考虑如何将全国200个项目,2700万平方米的总土储,更好变现。

来源:风财讯

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