新增需求叠加批量换租 租房市场走出淡季低谷

近期，租房市场回暖明显，租金与成交量均走出淡季低谷：优质房源成交走俏，挂牌租金价格明显比春节前坚挺。有租客向中国证券报记者反映，最近租房的人挺多，看上的房子一犹豫就被租出去了，也比较难讲价。

　　务工潮来袭

　　中国证券报记者多方了解到，春节过后，新增进城务工人员数量增多，租赁市场迎批量新增租赁需求。此外，随着前期租房合同到期，换租数量也明显增多。新增需求和批量换租双重因素叠加，促使租房市场回暖。

　　“靠近地铁、装修好、居住人员密度小的房源属于租赁市场中较为优质的房源，价格也会相应贵一些。最近一段时间，换房客户改善型需求增多，使得这些价格偏高的优质房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人员对中国证券报记者表示，“随着新进城务工人员增多，单价较低的群租房成交情况也得到改善。”

　　租客李亮（化名）春节后刚通过了北京一家互联网公司的面试，为了顺利度过实习期，他春节后就在公司周围找房。据李亮介绍，自己之前和父母同住，工作后一方面希望独立居住，另一方面希望通过租房缩短通勤距离。“但可能是首次租房没有经验，看上的房子想第二天再签合同，很多次都被中介通知说已经租出去了。中介帮忙找的据说都是带看量大、性价比高的房源，这些房子中介是有独立钥匙的。看好了当天不签，下一趟再来就只能看别的。有钥匙的房源里，一起看房的人也不少。”李亮称。

　　但李亮也指出，市场目前并不缺待租的优质房源。“无论什么时候去，都有好房子可以出租，只是不好讲价。公司周围优质一点的一居室都要5000元/月起步，低于这个价格的房子，当天一犹豫就被中介租给了其他人。”

　　与李亮这种想租优质房源的客户不同，很多外地务工人员春节后进城排名前列件事就是要找到较便宜的房子，尽可能压缩租金，而这类房源通常以二房东的方式隔断转租。受疫情影响，隔断房在经历了很长一段时间的成交低谷后，目前也恢复了往年热闹的成交场景。

　　以人口居住密度较大的天通苑社区为例，这里聚集了北京较便宜的隔断房房源。受疫情影响，群租房前期租赁到期后，很多房源只能空置。“疫情最严重的时候，500元-600元/月就能租到房子，现在没有这么便宜的了。1000元-1700元/月的隔断房作为进城务工人员的首次过渡房，是目前的成交主力。这个片区一般都是二房东，疫情严重的时候没有人租，这些隔断房就由二房东自己住。现在进城的人多了，这些房源开始迎来带看潮，每天下班都有人敲门看房，这种情况很长一段时间都没有了。”长期与二房东合租的租客王宏（化名）对中国证券报记者表示。

　　疫情影响转淡

　　中国证券报记者调研发现，目前租房市场普遍走出疫情影响。从近期第三方机构披露的租赁数据看，春节过后，重点城市租赁市场成交量和成交价环比均出现了不同程度的上涨。但由于疫情防控仍未完全放开，从同比数据看，仍然处于相对低点。

　　贝壳研究院数据显示，2021年2月，全国重点18城租赁成交量环比上涨8.5%，多数城市成交量环比上涨。自去年9月开始，全国租赁成交量连续五个月环比下降后，首次环比止跌上扬，市场即将进入租赁旺季。从租金水平来看， 2021年2月重点城市平均月租金为42.1元/平方米，平均租金指数环比上涨1.5%，同比下降5%。

　　首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，目前说大城市住房供不应求没有问题，但是说租赁住房供不应求很难成立，因为没有人租不到房。租房市场面临的问题不是供给不足，而是租赁乱象较多，比如长租公寓频频“爆雷”，租赁市场监管及相应政策有待完善。

　　长租房难题有望解决

　　“很多人租房都是短期行为，即使高房价下租房划算，也很少有家庭靠租赁住房来解决自己一生的住房问题。更何况现在孩子上学还是与住房捆在一块儿，拥有产权房孩子上学更有优势。目前来看，家庭租赁长租房的需求数量并不多，大部分只是过渡而已。在疫情影响下，租房人群对产权房的需求更强烈了。”赵秀池指出，“建议重新评估需要新建租赁住房的数量。”

　　针对长租房的供给问题，赵秀池指出，不要忽视个人房东在租赁市场中的作用，个人房东提供的租赁住房一样可以是长租房，这一点应该引起足够的重视。不是发展长租房就要发展机构租赁，也不是一提到长租房就需要新建。二房东的租赁机构除非有低成本的房源供应，其盈利模式才能成立。因此，如果有工业厂房改建、集体土地上建设，或者旧房需要改造，需要一定投资并能带来增值，可以鼓励机构租赁参与。

　　多位分析人士指出，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提到的“有效盘活存量住房资源”“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等对于长租房企业来说意义重大。此前，很多长租房公寓是将办公楼等区域进行改装，由于消防等问题，面临较大的监管风险，使得长租房企业只能以试点的方式进行，无法全面铺开。预计随着监管部门细则出台，长租房将迎来规范化运行的新时期。

来源：中国证券报