百强房企销售罕见下滑背后:房地产高增长神话面临终结

来源：21世纪经济报道 张敏

经历了多年的螺旋式增长后，房地产业有望向只涨不跌的“黄金时代”正式告别。

易居克而瑞近日发布数据显示，2021年，百强房企权益销售金额8.88万亿元，同比下滑6.0%。在行业分化日益加剧、头部房企优势渐显的情况下，该指标出现多年来罕见的负增长，其信号意义引起了外界的广泛关注。

与此同时，房企的融资、拿地等动作都有所放缓。这其中既有政策端收紧带来的限制，又有销售不畅的连带影响。

百强房企销售下滑，直接原因是去年下半年以来的行业流动性收紧。但在这背后，调控政策的累加效应正在显现，去杠杆化已是大势所趋。与此同时，在当下的城市化阶段，人口流动带来的红利有所减弱，也使得行业正在失去快速增长的基础。

分析人士认为，房地产业正从高速增长向平稳增长过渡，在这一阶段，行业的发展理念、模式、节奏等，都将不可避免地发生变化，只涨不跌的行业神话也将真正破灭。但在此之前，房企似乎至少还需要撑过3个月，才能真正看到曙光。

业绩之殇

长期以来，规模一直是衡量房企发展最重要的指标之一。规模效应有助于房企降低采购、建筑等成本，也能帮助房企在拿地、融资、合作中获得优势。

过去多年来，受益于土地、人口、金融等红利，房地产行业的规模呈螺旋式上升的状态，房企借助这一红利，强化规模导向。但到2020年，这种情况开始出现变化。当年8月，旨在去杠杆、控风险的“三道红线”政策出台；年末，金融机构对个人住房贷款实施“五档管理”；2021年下半年，行业流动性全方位收紧。

这些政策的影响正体现在2021年的房企业绩中。虽然官方的数据显示去年前11月商品房销售仍然正增长，但落实到房企层面，数据却不甚乐观。

根据上海易居房地产研究院的统计，2021年全年，百强房企全口径销售金额为12.7万亿元，同比下滑3.0%；权益销售金额为8.88万亿元，同比下滑6.0%。规模房企的销售额上一次出现集体下滑，还是国际金融危机影响下的2008年。

作为对比，此前的四年（2017年到2020年），百强房企的权益销售规模增速分别为40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。

华东某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，去年年中，公司已经适当调低了销售目标，一些区域公司还提高了年终奖额度，但最终还是未能完成目标。

上海易居房地产研究院表示，2021年，规模房企平均目标完成率不到90%，明显低于近年105%以上的平均水平。在披露年度业绩目标的部分规模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年业绩目标。

“即使规模房企已对业绩增长保持了谨慎预期，并适度调降了销售目标，但下半年市场大幅降温，多数企业的业绩压力仍然较大。”该机构表示。

利润的摊薄也将是大概率事件。自2019年以来，资金、人力、建筑、原材料等成本的提高就开始蚕食房企的利润。更重要的是，行业红利的消退迫使房企更多地进行“贴身肉搏”，加之“限价令”等政策的影响，很多项目不得不以价换量。

去年以来，政策环境的严峻性有增无减，很多项目仍然面临“卖不上价”的尴尬，“保利润”更是无从谈起。根据国家统计局的数据，去年9月以来，70个大中城市的房价经历了由上涨到持平，再到下跌的过程。到11月，有59个城市的新房价格环比下降，63个城市的二手房价格下降，降价已成为大部分热点城市的主流。

前述房企人士认为，到今年3月发布2021年年报时，房地产业将可能从过去几年的“增收不增利”，变成“既不增收又不增利”。

规模效应的终结

在规模增长受阻的同时，房企的规模效应也在减弱。去年以来，流动性的收紧使得一批房企陷入债务违约的边缘，其中不乏头部房企，这也令“规模护城河”的理念受到少有的挑战。

“船大难掉头。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，高规模的另一面是高负债、高风险，当政策环境全面收紧时，小房企相对容易弥补资金缺口，大房企反而不易自救。

他认为，一些出现债务危机的大型房企，资金缺口很快达到百亿至千亿量级，不仅处置难度大，投资者的信心也很容易受到影响。两个因素相互作用，使得大型房企的债务处置周期变得旷日持久。

事实上，近几年来出台的一些关键性政策，对规模效应产生了直接影响。

一方面，“三道红线”的出台，使得房企可获得的信贷额度不再以规模为主要依据，而是以“踩线”情况——即财务健康状况为主要考量标准。

值得注意的是，随着监管部门将表外债务纳入监测范围，一些通过表外转移、明股实债等手段实现“降档”的房企，仍然很难获得融资，其面临的流动性压力不亚于“红档”房企。

另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期资金池深度成为企业增储的重要砝码，大型房企的优势减弱，一些财务状况良好，又具备较强区域深耕能力的小房企获得了更多机会。

由此，规模房企在融资、拿地中的优势均被削弱。根据上海易居房地产研究院的统计，2021年100家典型房企的融资额约为1.3万亿元，同比下降26%，近五年来（2017年以来）融资量首次出现负增长，同时达到五年来较低点。2021年百强房企拿地销售比仅为0.29，同样创近五年新低。

按照房地产开发周期，这也将至少影响到今年的市场供应。多数机构认为，2021年全年的房地产销售规模仍然有望继续冲高。但由于房企手中的货值不足，尤其是去年下半年以来的新增土储不足，今年的市场销售规模将出现回落。

更为深远的影响在于，在融资、拿地政策以“长效机制”形态出现的情况下，房企将逐渐习惯“过紧日子”。由此，未来几年间，行业高增长的“神话”也有望彻底破灭。 

撑过排名前列季度？

对于在政策重压下苦撑的房企来说，更关注的是转机将在何时出现。

针对流动性紧缩对市场带来的影响，去年9月以来，监管层逐渐释放政策纠偏信号。12月召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出，“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。

但这些政策利好体现在投资复苏上，仍需要一定的传导时间。业界的共识在于，投资力度大约需要3-6个月的修复期。市场交易真正转暖，也需要6个月的左右时间。

也即，在政策层面不额外加码的情况下，行业有望在今年排名前列季度后出现转机。

近期，多位房企人士向21世纪经济报道提及这一时间点。北京某大型房企相关负责人透露，公司内部曾做过研判，并认为市场将在今年排名前列季度后真正好转。目前的一个积极信号在于，虽然购房者出手的意愿还不够强烈，但旗下项目的咨询量和带看量已经明显增加。

该人士透露，公司在去年年中以后就很少拿地，并采取了多项措施补充现金流，按照现有的资金安排，完全可以撑过排名前列季度。

与他的谨慎乐观不同，仍有从业者对短期的行业前景抱有疑虑。华东某大型房企相关负责人向21世纪经济报道透露，公司有相当规模的债务将在今年上半年到期。即使能坚持到市场转暖，倘若升温幅度不够大，公司的压力仍然不能缓解。

据了解，作为权宜之计，不少房企正在与投资者商谈债务展期事宜，延展期限多在12个月到24个月。一些投资机构认为，在度过最艰难的阶段后，投资者都在尽量避免房企出现债务违约，也更看中信心的修复，因此大都认同债务展期的做法。

从市场层面看，回暖的迹象已经出现。贝壳研究院的监测显示，去年10月以来，重点城市二手房交易量结束下降趋势，并出现温和复苏。该机构重点监测的66个城市新房成交量也在去年11月、12月连续回升，12月的环比增幅明显扩大。同样自去年四季度以来，百城平均首、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计下降约10个基点；近两个月（2021年11月和12月）房贷平均放款周期也持续快速收窄，累计收窄16天。 

贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，今年排名前列季度，部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳，二季度价格能够稳住。此后，新房市场也将随之改善，并逐步传递到土地市场。由此，整体市场将出现链式修复。