公司、经营场所都能买 违规炒房的经营贷有多少?

银川楼市楼小楼 2020-04-23 10:00:30
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一个多星期以前,当有人开价两万元收购自己的空壳公司时,在深圳注册了一家信息咨询公司的陈洪(化名),被弄了一头雾水。 “一直没有任何经营,我都准备注销的空壳公司,现在竟然能值两万块钱了?”陈洪说,他接到一通陌生电话,直到几天后,才知道高价收购空壳公司可能是为了套取银行的小微企业贷款,再用贷款资金买

一个多星期以前,当有人开价两万元收购自己的空壳公司时,在深圳注册了一家信息咨询公司的陈洪(化名),被弄了一头雾水。  

“一直没有任何经营,我都准备注销的空壳公司,现在竟然能值两万块钱了?”陈洪说,他接到一通陌生电话,直到几天后,才知道高价收购空壳公司可能是为了套取银行的小微企业贷款,再用贷款资金买房。  

像陈洪这样突然碰到天上掉馅饼的人,近期在深圳可能不在少数。  

最近一段时间,以中小企业名义,通过房产抵押在银行贷款后再买房,已经引发当地房价上涨的消息,正在引起高度关注。而贷款主体的企业不少是空壳公司,并无实际经营,甚至没有经营场所。  

4月20日,人民银行深圳中心支行、深圳银保监局先后下发通知,要求银行对此类贷款紧急自查,并限期收回违规流入房地产的贷款。本来是支持小微企业渡过难关的经营性贷款,为何能突破银行层层关卡,最终被用于炒房,其中又有哪些路径?  

第一财经从多方了解到,在这个过程中,从准备贷款材料、安排企业经营场所、贷款提取,都离不开中介的配合。一些银行为了开展业务,即便明知贷款信息造假,也睁一只眼闭一只眼。  

以中小企业经营贷款的名义,流入房地产市场的资金规模到底有多大?监管数据显示,今年一季度,仅深圳非金融企业和机关团体的中长期贷款,就大增近1900亿元,超过去年全年的一半。  

“小微企业拿到的抵押经营贷款,到底有多少被拿去买房,现在很难估算。”业内人士说,但从小微企业自身来看,违规挪用于房地产市场的贷款,规模和比例应该不会太高。  

经营贷款套取路径  

刚刚接到电话时,陈洪一时间没反应过来,让他觉得奇怪的是,如今在深圳注册公司是件容易的事,又不是稀缺牌照,“在以前,卖1万块都没人要”。  

陈洪说,他名下的这家公司,已经注册五六年了,但一直没有经营,他已经准备注销了。但电话里对方上来就问:“2万块钱卖不卖,觉得低了还可以再商量。”  

几天之后,陈洪才知道,突然涨价的空壳公司,原来成了以小微企业经营贷款名义套取银行信贷资金炒房的关键“道具”,而收购者愿意出高价,目的也是为了“囤壳”赚差价。  

今年2月以来,深圳先后出台多项措施,通过降息、减免手续费、贴息等方式,缓解企业在疫情期间的资金压力,但这些用于帮助中小微企业渡过难关的资金,却被部分企业、个人违规挪用于炒房。  

4月20日,人民银行深圳中心支行、深圳银保监局等监管部门要求银行紧急自查,违规挪用于房地产领域的贷款,银行要限期收回,这些贷款本来有严格的审批程序和用途监管,一些企业是如何闯过层层关卡取得贷款,又脱离既定用途,最终将资金用于炒房的?  

如果单靠企业自己,整个过程可能无法完成。在这个过程中,发挥关键作用的是中介。从物色贷款银行、准备申请材料,到贷款提取、使用,都离不开中介之手。  

不久前刚刚完成一单的吴辉(化名),就是这样一个中介。他介绍称,如果想以小微企业身份从银行得到小微企业低息、贴息贷款,先要找到中介,而且个人必须有房,物色好银行之后,先把未清房贷结清、估价,个人身份证明、结婚证、企业经营执照、征信、个人半年流水等资料准备齐全后,向银行提交贷款申请。  

要想顺利得到贷款,除了个人原有的房子、个人半年流水单,企业经营场所是必备的关键资料。吴辉说,有了房子,除了个人流水必须真实,其他的中介都可以“帮你搞定”。  

“企业要有营业场所,没有经营场地不行,”吴辉说,银行贷前审查的时候,要到企业经营场所拍照存档,中介找到场地后,贷款人只要找几个人,坐在那里“办公”就可以了。  

银行通过贷款申请后,还要对资金使用进行监管,资金并不是直接进入贷款人账户,而是指定支付给交易对手方。但资金本来就是为了炒房,贷款企业也未实际经营,实际贷款方提款就成为一个难题。  

“在贷款方这里,不是什么问题,”吴辉说,银行放款后,贷款方可以借用别人账户收款后提现,但要支付10%以上的税点。为了节省这笔费用,中介可以帮助解决交易对手、提款问题。包括各个环节在内,只需要支付贷款总额1.5%的费用。  

多少资金违规流入楼市  

4月21日下午,深圳银保监局表示,20日下午,该局联合人民银行深圳中心支行召开辖内银行座谈会,要求对房产交易完成后短期内申请抵押贷款的业务重点审查融资需求的合理性;加强对房产抵押经营贷的资金用途监控,不得违规流入房地产领域。要求各行迅速开展全面排查,对于排查发现信贷资金违规挪用于房地产领域的贷款要限期收回。  

疑问也随之而来:近期违规用于炒房、流入房地产市场的小微企业、个人经营贷款,到底有多大规模?  

人民银行深圳中心支行数据显示,今年一季度,深圳人民币贷款增加3157.91亿元,同比多增718.02亿元。其中,住户部门贷款增加587.55亿元,短期、中长期贷款分别增加42.63亿元、544.93亿元;非金融企业及机关团体贷款增加2546.32亿元,短期、中长期贷款增加819.41亿元、1889.44亿元,票据融资减少189.58亿元;非银行业金融机构贷款增加10.2亿元。  

同上年相比,非金融企业及机关团体贷款增加极为迅猛。2019年全年,深圳市人民币贷款增加7500.78亿元,同比仅多增287.22亿元。其中,住户部门贷款增加2250.65亿元,短期、中长期分别增加525.14亿元、1725.50亿元;非金融企业及机关团体贷款增加5243.19亿元,短期、中长期贷款增加861.28亿元、3409.26亿元,票据融资增加775.12亿元。  

对比上述数据可知,仅仅在今年一季度,即便不算住户部门,深圳非金融企业及机关团体的短期新增贷款,就已逼近去年全年规模,两者差额不到42亿元,中长期贷款也接近去年全年的55%以上。  

而规模庞大的非金融企业及机关团体新增贷款,3月份贡献不小。1月,深圳此类贷款增加1095.88亿元,短期、中长期贷款分别增加457.36亿元、863.35亿元,票据融资减少224.09亿元;2月此类贷款增加258.87亿元,扣除票据融资后,新增的353.67亿元全部是中长期贷款;3月份新增额在780亿元左右。  

考虑到疫情影响,同去年一季度相比,这种反差更为明显。2019年一季度,深圳非金融企业及机关团体中长期贷款增加1247.74亿元,不及今年同期的三分之二,1、2月份分别增加805.35亿元、219.99亿元,3月仅增加240亿元左右,仅为今年同期的30%略多。  

“到底有多少小微企业经营类贷款,实际被拿去用于买房、炒房,目前很难知道准确的数据。”某国有大行深圳分行人士说,各家银行情况不同,测算难度很大,只能等监管排查清楚之后,才能知道准确数据。  

“名义上是小微企业经营贷款,实际上用于买房的,比例应该不是特别高,但整体有多少、比例多大,现在很难估算,没有全部排查之前,监管也不一定清楚。”上述股份制银行人士说,新增的非住户贷款,并不全都是小微企业,有相当一部分投向了大企业,而大企业贷款金额都比较大。另外,银行支持实体经济,也是力度很大的事情,总体来看,违规用于炒房的小微企业经营贷款占比应该不是很高。  

套利空间有多大  

包括小微企业经营贷款在内,银行贷款违规进入股市、楼市,并不是新鲜事。就在几天前,浙江的两家银行,因未有效管控贷款资金使用,个人消费贷款资金被挪用于购房而被监管罚款,深圳的两家银行也在2019年因此受罚。  

“以前也有这种情况,一些个人消费贷、信用卡、企业流动资金贷款,被拿去炒房,只不过情况不突出,没有引起太多关注。”上述业内人士说,但这次涉及面广泛,还牵扯财政贴息,造成的影响比较大。  

“出现这种现象,有三大诱因,最大的诱因就是贴息,贴息之后,自己不用出多少钱,房子卖了,钱也套回来了。”上述股份制银行人士说。  

那么,用小微企业经营贷款的名义,通过房产抵押在银行贷款,套利的空间究竟有多大?  

今年2月,深圳先后出台两份文件,鼓励各银行机构适当下调贷款利率、减免手续费,新发放普惠型小微企业贷款综合融资成本力争比2019年下降0.5个百分点;中小微企业贷款,按照实际支付利息的50%给予总额最高100万元的补贴,贴息期限不超过6个月。  

从实际情况来看,深圳各区对小微企业贷款贴息的比例有所差异。公开信息显示,在疫情期间,深圳各区小微贷款贴息比例最高的达到100%,最低的为20%或基准利率的30%,多数为50%,期限最长的12个月,最短的只有3个月。  

部分银行也对防疫物资生产企业给予更多利率优惠。第一财经此前从某全国性银行获悉,对于符合财政部政策的企业,可按人民银行再贷款利率的50%给予贴息,贴息期限不超过1年。纳入财政贴息后,利率预计可低至1.65%。不过,这一优惠仅针对防疫物资生产企业。  

4月20日,人民银行对贷款市场报价利率(LPR)作出调整,1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,分别较上期下降20个基点和10个基点。但在实际执行中,银行会在此基础上做出上下浮动。根据业内人士介绍,目前小微企业贷款利率在4.5%~6%之间,中长期贷款一般略高于这一水平。  

相对于一般贷款,疫情期间的小微企业经营贷款有足够的套利空间。知情人士告诉第一财经记者,目前一些小微企业获得房产抵押经营类贷款,在没有贴息的情况,年化利率也可以低至3.6%左右。  

“现在管得紧了,申请贴息很难,要求也很高,要看具体情况,但最低的可以做到2%左右。”上述知情人士说,虽然贴息后实际利率比一般贷款最低少2个百分点以上,但时间只有半年,节省的利息并不多。  

上述股份制银行人士说,除了贴息,担心货币贬值而买房避险,以及中长期利率下行带来的贷款成本下降的长期套利预期,是一些人利用房产抵押套取小微企业经营贷款更重要的两个诱因。  

“银行发放经营性贷款的比例,一般是房产挂牌价的七成,比如估价1000万的房子,能从银行贷700万出来,”吴辉说,对于贷款人来说,没有结清的房贷越少、房子价格越高,能贷出来的资金就越多,这才是更大的诱惑。  

知情人士告诉第一财经记者,如果能通过银行审核,以小微企业名义,用房产抵押获取贷款,最长期限可以达到25年。而在正常情况下,经营贷款都是中短期贷款,很难达到长达25年的使用期限。即便按3.6%的利率计算,也低于最新的LPR1个百分点以上。更重要的是,房子卖掉后,可以享受升值带来的回报,资金还可以长期使用。  

银行为何甘冒风险  

经过一番包装之后,整个过程中,除了贷款人个人资金流水、房产之外,作为“名义贷款人”的企业,经营场所、员工、经营状况等基本信息,可能都存在失实甚至伪造的情况。  

知情人士告诉第一财经记者,每家银行、中介操作手法不同,虽然贷款主体是企业,但有些中介、银行并不要求提供企业流水,只需提供实际贷款人个人流水,有些银行则要求提供企业一定期限内的资金、经营流水。不过,即便有此要求,贷款时仍有办法解决。  

按照监管规定,银行贷款要执行贷前调查、贷时审查、贷后检查的贷款“三查”,而且在贷款用途上,银行也履行受托支付义务,在一系列严格监管规定面前,漏洞百出贷款资料为何能闯过银行的层层关卡?  

“能拿到贷款的中介,多多少少在银行都有些关系。”业内人士透露,如果跟银行不熟,就算符合条件,银行也不一定敢放款。  

“银行不是不知道,甚至可以说非常清楚是怎么回事,有时候不过是睁一只眼闭一只眼罢了。”上述股份制银行深圳分行人士说,而且大家都在做这个业务,“不做就吃亏了,现在业务没那么好做。”  

贷款主体企业是空壳公司,经营场所是临时的,甚至没有经营流水,一旦实际贷款人无力还款,风险将积累到银行身上。银行为何甘冒如此风险?  

某全国性银行深圳分行人士说,风险目前还不好判断,目前该行也在紧急排查中,具体风险要看这类贷款的规模、占比,同时也取决于贷款人的资金状况和还款能力。  

上述股份制银行人士说,房产目前仍然是最优质的资产之一,把贷款拿去炒房,要比其他用途安全一些,如果贷款人无力还款,抵押的房子还在银行手中。这种做法的主要问题,主要在于利用政策优惠投机带来的不良社会影响。”他称。

来源:第一财经

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