机构:上海办公楼空置率下降,租赁需求达到疫情以来较高水平

产业园区活跃程度优于往年同期

产业园区方面，CBRE指出，一季度市场活跃程度优于往年同期水平。高力国际的报告则显示，虽一季度为传统淡季，但上海产业园区市场自去年一季度以来节节攀升。

高力国际数据显示，2021年排名前列季度产业园区整体净吸纳量达22.1万平方米，环比上涨8.4%，整体市场空置率为22.8%，环比持平。

高力国际预计，今年产业园区整体净吸纳量将逐步走高，全年净吸纳量有望达到109万平方米，实现供求基本平衡。

租金表现方面，产业园区整体租金水平为3.80元每平方米每天，环比上升1.0%。其中张江、漕河泾和金桥等核心子市场表现出色，租金分别上涨1.2%、1.1%和2.0%。另一方面，核心子市场与成熟中子市场租金表现继续分化，成熟中子市场平均租金下降0.8%。

高力国际预计，今年全市产业园区租金将上涨2.0%，其中上述三个核心子市场的租金涨幅将优于全市整体，达到2.5%。

在客户需求方面，高力国际的数据显示，医疗健康、软件服务、通信等行业在上海产业园区积极扩张，占总体需求的60%。CBRE的数据则显示，TMT、传统金融与生物医药为租赁需求来源的主要行业，其中一季度互联网与游戏类公司在漕河泾板块积极扩张；传统金融企业积极涉足科技金融业务，金桥与外高桥等板块均录得大面积成交；医药研发及医疗器械公司需求稳定，分别以张江与金桥为其选址区位。

仓储物流空置率与2019年四季度持平

仓储物流市场方面，CBRE的报告显示，排名前列季度市场无新增供应，逾75%的项目目前满租，租赁交易整体以续租为主。仲量联行在报告中指出，受吸纳量反弹和无新增供应影响，一季度现有项目的租赁成为吸纳量提升的主要驱动力，来自第三方物流的租赁需求尤为强劲，包括来自国内外物流公司新租赁的签订和续签。

仲量联行数据显示，一季度上海物流地产空置率下降1.3个百分点至6.8%，基本与疫情前的2019年第四季度持平。

CBRE华东区顾问及交易服务产业地产部负责人缪博文预计，未来6个月将有约15.5万平方米高标仓库入市，分别位于奉贤、康桥和松江。“在目前市场可租面积紧缺、需求旺盛的情况下，预计项目将录得积极去化表现，物流市场租金将继续上行。国内排名前列批基础设施公募REITs试点有望在年内上市，物流地产作为热门底层资产有望获取更多的资本青睐，助力行业规模扩张。”缪博文说。

写字楼成交仍为投资市场主流

投资市场方面，仲量联行的数据显示，2021年一季度上海商业地产投资市场总成交量录得136亿元，环比下降46%。仲量联行指出，去年年底成交量出现强势反弹，但今年一季度的下滑则显示投资情绪依然脆弱。

高力国际指出，在投资市场，国内金融机构仍占据较大比重，但外资金融机构也积极在投资市场有所斩获。资本化率将保持相对稳定，保险机构对于写字楼市场的投资仍较为积极。

CBRE分析认为，核心增值型投资策略为目前市场主流，占到了67%的比例。CBRE指出，投资者整体购买意向正转为积极，但在标的选取更加注重现金流的稳定性。在物业收购类型层面，由于自用买家仍保持活跃，写字楼成交仍为市场的主流；但同时投资者敏锐地察觉到消费复苏和创新驱动两大未来主线，零售商场、酒店、物流仓储及商务园区的投资亦遍地开花。

CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶预计，未来6个月投资者将加快项目推进，市场交易活动将逐步升温。

值得一提的是，与上季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是，2021年一季度出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。研究表明，通常投资者在对服务式公寓整体收购之后，会进行散售。

此外，一季度较大的投资亮点之一是，领展（Link Reit）以27.72亿元的价格从新加坡政府投资公司（GIC）手中购买了上海七宝万科广场50%的股份。仲量联行华东区投资部总监叶建成表示：“这笔交易表明优质、稳定、长期的投资资产仍然受到机构投资者的追捧。”