乐乎创始人:租赁行业回归理性后,企业如何在新环境下“吃好饭”

“活下来”之后，租赁再成投资避风港，长租公寓品牌的竞争进入新的阶段。

牛钰 2022/03/10 09:32浏览 10.9w来源：界面新闻字体：宋

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记者 |牛钰

编辑 |傅林林

“把老旧的变成新潮的，把存量的变成增量的，把稀罕的变成普适的。”在乐乎品牌成立7周年时，CEO罗意这样概括自己所在的长租公寓行业。

十年间，国内长租公寓从有概念产生起始，经历了风口时期、负面缠身再到如今回归理性的起伏，从北大毕业即开始创业的罗意，走了一条轻资产运营服务商的道路。

近几年，乐乎成为了布局一二线城市，拥有超6万间房源的租赁企业。据克而瑞统计，乐乎2021年在北京市场的开业规模位居排名前列，在全国集中式公寓运营商管理规模中也在TOP5之中，排在其之前的是万科泊寓、龙湖冠寓、魔方以及旭辉瓴寓。

在万科、旭辉、龙湖等开发商公寓业务起步的2015年，罗意的白领公寓创业已初有成色，并将“寓见HOME”更名为乐乎城市青年社区，拿到排名前列笔天使轮融资后，他开始“二房东”模式，做品牌化的服务机构。

“成为一个服务者，而不是资产方，过去、现在和未来，这一基本的定位都不会改变。”罗意打算未来用10年、20年将乐乎打造成行业头部的服务商，类似于全球较大的长租公寓投资运营机构Graystar。

乐乎创始人罗意

“服务者”即对长租公寓提供基金支持与物业服务，比如常见的对集中式租赁公寓项目进行运营管理、定位、改造方案、提高利用自主研发的智能化系统等，营收来源则是管理费等，与传统“二房东”的模式收益差距甚远，当包租机构收益为100元时，乐乎只能赚13至16元。

在低毛利、长周转的租房赛道，罗意选择做营收规模更小的轻资产服务，是因为觉察到其低成本的天然优势，以及把租赁链条上的资产方、资金方、租客链接起来的价值，整合各环节提高整个行业的组织效率，而不是同行关起门来做生意，甚至互相“踩踏”。

从“吃饱”到“吃好”

回顾2017年，房地产商、酒店、中介以及创业公司开始大规模进入处于风口长租公寓领域。彼时，以房源间数为KPI是衡量长租公寓企业是否有前途的标准，资本市场也看重行业规模地位，整个租赁行业执着于扩张。

一些长租公寓商们开始以“高进低出”模式抢占市场房源，对资金、客源的依赖尤其强烈。同时，市场产品开始变得同质化，尤其是集中式公寓的房屋模型，多以坪效的较大化设计，连装修风格、服务内容也逐渐趋同。

乐乎也在2019年左右“疯狂”过一阵子，以轻加盟业务线‘有朋’实现9个月新增63000间房源。加盟需求旺盛侧面反映出了市场供应的膨胀，在如此环境之下，一旦出现空置率升高，包租模式企业资金链极易断裂。

2020年疫情减少了租赁需求，运营资金链的断裂使得一些长租公寓品牌最终倒下。

“赚小钱”的乐乎承受了较小的风波，据罗意透露，2020年乐乎实现全集团盈利，彼时加盟的项目陆续清退至几千间，目前几乎放弃了加盟业务。

诚然，长租公寓当年抢占市场乱象带来的影响至今未完全消散，租客、资本市场对长租公寓仍心有余悸。

不过在出清一些非理性发展、脱离行业本质的玩家之后，长租公寓行业的环境和生存周转变得有序化。

“吃得饱”之后，罗意开始思考要怎么“吃得好”，关键如何让品牌更具有识别性，以吸引租客、投资者关注，更理想化的则是如何用最少的资源带来最更长链条更大深度的运营价值。

他发现市场租赁消费需求端呈现出明显分化，与上个阶段产生的同质化趋势产生冲突，消费者的需求在分级，比如产业园区的“租住平衡”、优质社区与服务、家庭性租赁、学校周边特殊地段等需求。

怀着对“规模为纲”的隐忧，罗意在2021年将乐乎的发展思路调整为“质在量先”，操刀升级了产品线，增加至6个品牌，横跨租赁住房集中式与分散式两条业务线的全品类产品，拥有怀庭、芷岸（高端），起程（蓝领），乐乎公寓、乐乎青年社区（白领），乐乎大家（分散式存房业务）。

值得一提的是对于面向蓝领的“TO B”业务，罗意认为仍有很大的发展空间，因为“TO B”不只是反映产品需求的改变，还有可能改变长租公寓的组织链条，比如从遴选服务项目，逆转为先拿订单后提供定制服务。

为了寻找发展的第二曲线，罗意开始以联合方式步入长租公寓的上游——资金端，与高和资本成立合资公司，并且联合一些美元基金进行重资产收购，也为项目合作者提供短期资金支持。

租赁成投资避风港

“随着房产高增值预期丧失和消费整体升级，商务型和家庭型的长租需求正在爆发前夜。”

罗意对此预判：租赁将会更有价值。

与他持同样看法的人不在少数，乐乎去年曾与建设银行旗下租赁平台“建融”合作过CCB建融家园真武社区等项目，建行董事长田国立今年3月初提及租赁业务时指出：随着中国房地产市场成熟化，依靠租赁的时代肯定很快就会到来。

除了理想化的未来，现阶段资本对于租赁的看法也随着行业的稳定开始变化。

租赁项目运作模式可以从轻和重来探讨，投资行为也因项目而异。对于买入资产自持的重资产项目，投资者考虑更长期的回报，比如资产的保值和增值，而投资包租项目则是希望有限的时间内达到预期的内部收益率。

投资具体的租赁公司是另外一种逻辑，更看重品牌和一个团队未来能有做多大局的可能性，罗意判断，与此相比，投资项目的人毫无疑问是快速增加的。

高端线项目华世怀庭

近两年，政策端多次提出增加保障性租赁住房的供应，以解决新市民、青年人住房困难问题，并再度重提大力发展长租房市场，且出台利好及监管政策，推动租房市场重回理性。

“在这样的政策背景下，叠加房地产、酒店等行业回报都不是太好，资金其实已经挤到了租赁赛道里来。虽然此前有些投资者在包租项目上受过伤，但经过行业的盘整，拿房成本回到理性的状态，租赁又变成了一个投资的一个避风港。”罗意指出。

不过，目前对于租赁的投资仍处于收购资产包——进入运营周期的阶段，尚未出现完整退出的案例。

罗意注意到，现在仍有大量投资者在寻找购买或包租可以用于租赁的资产。乐乎与高和资本成立的基金会，也在大量求购可用于发展租赁住房的资产，包括北京、上海的非居项目。

“现在和基金购买的资产多数是房企的资产，确实是有机会以好价钱入手的时候了。”

保租房、租赁科技是新蓝海

资本愿意进入租赁行业，是因为自去年起，国家用“保障性租赁住房”这一政策给投资方带来了退出的预期，并在土地、融资的角度对保障性租赁住房给出切实的支持。

对于租赁行业，国家提供低息长期贷款和税收优惠，使得一些企业主体可以降低投资项目的成本。也在土地方面，提出利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地建设保障性租赁住房以及非居住存量房屋改建保障性租赁住房。

“国务院刚提出保租房时，市场态度其实分为两派，一派认为是重大机遇，一派则担心界限是否足够清晰，目前来看，边界在逐步清晰的过程之中。”

乐乎正在积极探索服务政府项目，如与建设银行集团旗下建信住房集团合作的“CCB建融家园”、大兴区西红门整村改造、大兴机场人才公寓、昌平区产业园等项目，这就要求其必须提升大社区管理经验以及专业的资产操盘能力。

CCB建融家园·创业之家

今年，这家完成过“天使轮-A轮-B轮”融资的公寓品牌，有了新的融资计划，对于资金的用途，罗意直言，除了兼并收购的资金储备和新业务线的孵化，主要是为了加大对租赁科技的投入，包括数字化平台和智能化社区。

自2015年开始运营乐乎品牌时，就有大量资金注入自主研发技术平台，与传统的“二房东”模式相比，乐乎“资管+运营”的模式对系统提出了更高的要求，即使以1年2000万投入计算，这几年也花费近2个亿。

如今乐乎的服务系统，涵盖业务经营管理、租房客户端、会员服务接口、门店管家营销助手以及房源持有房等不同端口，可以支持选房、签约、服务等整个项目的运转，带看、成交等营销数据统计等。

罗意认为每个规模化企业的内在，都是一个互联网公司，“经过这几年的升级已经解决了业务基本的需要，不过现阶段的发展进入了深水区，租赁科技的研发就需要更多的投入。”

而智慧社区是租赁科技发展的下一阶段，短期发展是智能硬件与软件结合，长期则是整个租赁场景的智能化。

租赁行业已经回归理性，对现在的长租公寓企业来说，亟需解决的已经不再是活着的问题，而是如何走下去。

在中央多次表态“租售并举”，大力发展长租房市场之下，长租公寓在满足居住需求为主，的市场会发挥更大的作用。