政治局会议定调楼市,洛阳等地房价“涨停板”难打开

焦点银川 2019-08-01 09:22:23
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阳又设置楼价“涨停板”了。按照要求,“洛阳(楼盘)各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。” 这已经是洛阳在三年内第二次设置房价“基准价”了。 这一要求显然是事出有因。就在不久前,国家统计局发布2019年6月份70城商品住宅销售价格变动数据

阳又设置楼价“涨停板”了。按照要求,“洛阳(楼盘)各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。”

这已经是洛阳在三年内第二次设置房价“基准价”了。

这一要求显然是事出有因。就在不久前,国家统计局发布2019年6月份70城商品住宅销售价格变动数据,洛阳当月新房价格环比上浮2.5%,居全国排名前列。

事实上,不光是洛阳,仅仅在7月单月,房地产调控已经超过40次。7月30日,中共中央政治局会议再次强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。也许,从近期西安(楼盘)、苏州(楼盘)、洛阳和开封(楼盘)的楼市调控上,能再次管窥中国楼市继续严控的强硬态度。

洛阳房贵,夏日重来

如果回看洛阳几年以来的6月数据,2017年的6月与2019年的6月分别达到阶段性先进——也就是均在环比增速上创下70城排名前列。那么,这两年的6月,洛阳楼市究竟发生了什么?

时间回溯至2016年2月,洛阳地铁排名前列期建设规划正式上报国家发改委,2016年8月25日正式获国务院批准建设,标志着洛阳成为我国中西部地区排名前列个获批建设地铁的非省会城市、河南省第二个获批建设地铁的城市。除此之外,在2016年8月,国务院正式批复设立中国(河南)自由贸易试验区,范围包括了部分洛阳片区。

可以说,在基建政策利好、同时在郑州(楼盘)房价带动下,洛阳楼市从2016年下半年开始抬头。一年后,洛阳在2017年6月首次引发全国关注。国家统计局2017年6月的70个大中城市房价数据显示,6月份一线城市新建商品住宅环比平均下降0.1个百分点,这是2014年以来首次出现一线城市价格平均下行,而洛阳却以新房环比2.4%的增速领涨全国。

对于这一“鹤立鸡群”,洛阳市人民政府网站曾发文称,洛阳市因年初以来房价过快增长,被列为国家房地产重点监控城市。随后,2017年8月洛阳出台政策,要求房地产在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价不上涨。不过,这个限价政策的时效性仅为一年。

可以看到的是,在限价政策出台一年后,洛阳房价竟然再次暴热。国家统计局数据显示,2018年6月,洛阳新建商品住宅价格环比上涨0.2%,同比增幅4.7%,当月房价定基指数为116.1(2015年=100),与2017年6月110.4的定基指数相比,一年涨了5.7个点。同时,自2018年7月开始,洛阳楼市就再次进入上涨通道,到了2019年6月,房价定基指数就已达到135.6,这一数据与2018年6月的116.1相比,一年竟涨了高达19.5个点。

仅仅在2019年上半年,据克而瑞数据统计,2019年上半年洛阳商品住宅成交均价约8821元/㎡,同比上涨约20%。

为什么是洛阳?

为什么是洛阳?作为河南省仅次于郑州的第二大城市,洛阳多年来其GDP一直稳居中西部非省会城市GDP排名前列,在2015年,其房价还在四五千徘徊,一度被认为是河南楼市“价值洼地”。

以7月23日上海(楼盘)易居房地产研究院报告为例,洛阳的房价收入比为8.7年,在50个城市中排名第45位,郑州以12.5排名第18。作为全球通用的用以衡量某一地区房价合理性的重要指标,房价收入通过比较当地的平均房价与平均收入,得出大致的购房成本平均耗时。如果仅从50城房价收入比来看,洛阳购房难度相比其他城市而言并不算大。

那么,这三年来,究竟是什么因素将洛阳楼市拉出“价值洼地”并令其炙手可热?

一方面,随着去库存浪潮下2016年房企渗透三四线楼市,2016年以来,金科、碧桂园、保利等头部房企纷纷进入洛阳市场,2018年更是企业扎堆进洛的超级大年。集中拿地下,不断刷新当地土地市场价格。最近的是在今年5月22日,碧桂园摘得洛龙区一宗土地,该宗土地约有16家房企参与,最终成交地价约1401万元/亩,楼板价约7004元/㎡,溢价率约达到133%。

另据Wind数据,洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势,2019年6月达到了7005元/平方米,而今年1月,这一价格还是4506.55元/平方米,半年涨幅达55%。可以说,地价上涨的同时不断推高房价继续上涨预期。

另一方面,尚属较低的城镇化水平以及持续人口流入影响。

官方数据显示,2018年末洛阳市常住人口为688.8万,相比2017年的682.3万增长了6.5万。这一数据在2014年-2016年分别为667.8万、674.3万、680.1万。也就是说,4年内常住人口增加约21万。

除此之外,截止到2018年底,洛阳的城镇化率为57.57%,而按照国家统计局发布的数据,截止到2018年底,我国平均的城镇化率为59.58%,也就说说,洛阳在城镇化水平上,还低于全国平均线。随着城市继续扩张,房地产市场势必也将随之增长。

再者,多重利好政策支撑。除了地铁建设利好外,洛阳建设中原城市群副中心城市等概念在近年来持续发酵。最近的是在7月初,河南省人民政府印发了《建立更加有效的区域协调发展新机制实施方案》提出,河南将推进郑州大都市区建设,打造1小时通勤圈,并提出支持洛阳副中心城市建设,规划建设洛阳都市圈。

“涨停板”与“一日游”,楼市调控不会停

洛阳不是今年排名前列个设置房价“涨停板”的城市。就在日前,有消息称,重庆(楼盘)相关部门召集各大开发商召开的一次座谈会透露称,2019年重庆全年房价涨幅控制在5%以内。除此之外,今年5月24日,在苏州市相关部门召集30余家地产商召开的座谈会上透露,苏州设置的房价年涨幅目标也在5%以内。

另外一个现象是,就在洛阳发布新的调控思路前几天,与洛阳相距不到200公里的开封市上演了楼市松绑“一日游”。

7月19日,开封市住房和城乡建设局下发文件,取消开封市新建商品房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限。然而,在该政策发出第二天便被撤回,对于撤回理由,开封市政府网称“该决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定。”政策一放一收间,市场一片哗然。

开封的这则“限售”政策发自于2017年5月,距今不过2年多时间。在行业看来,即便是此前已有山西太原(楼盘)、山东菏泽相继在去年年中及年底取消了限售令,但在楼市“小阳春”之后,开封的放松还是难免引发市场躁动,从政策“一日游”也能看出楼市监管高压态势始终不变。

实际上,此前被住建部点名的热点城市,也都纷纷抛出更为严苛调控政策。在洛阳房价冒尖之前的城市是西安,在国家统计公布的5月份全国70城新建住宅价格统计中,西安市5月新房价格环比涨幅全国排名前列。在此后在几天内,西安就再次发布楼市调控升级政策,外地人购房需5年社保或个税,并且扩大了限购范围,还对新落户居民购房提出落户满一年或连续缴纳12个月社保或个税的要求。

除了西安外,在5月出台相应政策后,7月24日,苏州市再次升级调控,继续扩大住房限制转让的实施范围和年限,已是年内第4次出台调控政策。另中原地产研究中心统计显示,截至7月28日,7月单月房地产调控已经超过40次。

对于房地产而言,在“房住不炒”监管下,地产口子只可能会越收越紧。

来源:90度地产微信号 

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