张玉良:房地产行业需“稳”字当头 展现确定性

“大变局之中，既有乱局之危、困局之忧，但同时也是破局之机、布局之时，关键在于企业家的主动作为。”

11月28日，2019“新征程 新使命—新浪金麒麟论坛”在北京隆重召开，政商学界的专家学者名流齐聚一堂，共商我国经济的发展趋势，探讨财经、金融和科创方面的热点问题。绿地集团董事长、总裁张玉良应邀出席并发表了题为“弘扬企业家精神 为前行注入更多确定性”的演讲。

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弘扬企业家精神 为前行注入更多确定性

绿地集团董事长、总裁 张玉良

今年是新中国成立70周年。回望70年，我们国家的经济社会发展取得了令人瞩目的伟大成就：GDP突破90万亿元，是世界第二大经济体，制造业排名前列大国，货物贸易排名前列大国；建成了纵横成网、互联互通的网络化基础设施体系，具有强大的产业配套能力；拥有独立完整的产业体系，是全球少有拥有联合国产业分类中全部工业门类的国家；同时还是新技术革命的理想试验场，各类新产业、新业态、新模式仍在井喷式发展。

但是，展望前行的道路，很多人却又不免感到困惑。因为，一段时间以来，我们常常被一些“重大事件”所包围和冲击，比如贸易战、去杠杆、高端技术领域的激烈交锋等。大家都有一个非常强烈而又直观的感受，那就是：我们所处的时代正在经历深刻的变化，我们的发展又走在了一个新的十字路口。在这种背景下，很多人都在讨论经济环境的“不确定性”问题，并努力寻找应对不确定性的办法。

01 在国际国内因素的交织影响下，外部经济环境的不确定性明显增多，但中国经济在下行压力下仍然表现了较强的韧性

外部经济环境的不确定性，我们感受较深的主要有以下几点：

一是世界正处于“百年未有之大变局”。当前，原有的国际力量平衡正在逐渐被打破，全球化遭遇了少有的“逆流”，单边主义、民粹主义和贸易保护主义不断抬头，全球政治经济秩序出现了重大调整，以WTO为核心的多边贸易机制受到很大的冲击。党中央将其称之为“百年未有之大变局”，并认为这将是全球政治经济格局之变，是全球产业链、价值链版图之变，也是全球经贸秩序和治理体系之变。

二是全球经济增速下行，负利率盛行。年初，国际货币基金组织曾经预测今年的全球经济增速将达到3.9%。此后，这个数字不断在“缩水”，10月份国际货币基金组织和世界银行较新的预测数字变成了3%。在刚刚闭幕的中国国际进口博览会上，WTO总干事更是预测今年全球贸易增长率仅为1.2%。在全球经济增速下行的同时，世界主要经济体都在纷纷推行负利率政策，其背后是资本投资回报率的普遍下降。

三是新一轮科技革命和产业变革方兴未艾。近代以来，历次科技革命都曾经极大地改写了全球产业链和价值链的分布结构。当前，科学技术又处于新一轮大变革、大发展、大跃升的阶段。特别是以5G、大数据、云计算、人工智能、物联网为代表的前沿创新科技正在快速突破，并广泛而深入地向各行各业渗透。新技术、新产业、新业态、新模式不断涌现，深刻重塑着产业、地区和国家的竞争格局，机遇与挑战并存。

四是众多行业和企业正在剧烈分化。过去多年，很多企业依托宏观经济和相关行业高增长的红利，“百花齐放”，快速成长。随着经济下行和结构调整，很多行业和企业开始剧烈分化。一方面，很多行业的高增长红利逐渐消退，进入了相对平稳的增长阶段，部分行业的市场总量甚至开始萎缩。另一方面，很多行业的集中度也在大幅提升，“强者恒强”的现象越来越突出，头部大企业的竞争优势不断加强，其他大部分企业则艰难度日。

在上述复杂的环境下，中国经济面临“一个压力”，表现出了“四个韧性”。

“一个压力”，主要是经济增速下行压力较大。表现在：部分地区工业、投资等指标增速下滑较快，发展动力减弱，财政收支和民生保障持续承压。为此，近期中央明确提出，要把稳增长放在更加突出的位置，并出台了提前下达地方政府专项债额度、降低部分基础设施项目较低资本金比例等逆周期调控措施，来促进经济运行在合理区间。

“四个韧性”，主要表现在：排名前列，我国正在形成强大的国内市场。经过多年的发展，中国已经逐渐形成了全球较大的统一国内市场：拥有近14亿的人口，9亿劳动力，4亿中等收入群体，1.7亿受过高等教育和专业技能培训的人力资源，以及超过1亿的市场主体。中国老百姓对美好生活的向往十分强烈。我们还远没有到所谓的“低欲望”社会。老百姓对衣食住行、娱乐休闲、教育培训、医疗健康、养老服务等，仍然具有十分旺盛的需求。前不久的“双十一”，仅天猫的成交额就达到2684亿元，京东的成交额也达到了2044亿元。

第二，城乡及区域结构优化仍有巨大的空间。我国的城乡及区域发展差距仍然较大，这既是当前发展的短板，但同时也意味着潜力足、回旋余地大。我们看到，中国有着众多你追我赶、充满活力的区域经济，为中国经济整体迈向高质量发展提供了有力的微观基础。

第三，改革创新正在不断释放活力和动力。一方面，我国在体制机制改革上花了很大力气，取得了很大的进步。特别是推进“放管服”改革、优化营商环境，成效比较明显。按照世界银行较新排名，中国营商环境跃升了15位，排全球第31名。另一方面，科技创新在我国受到越来越多的重视，正在成为驱动经济发展的核心动力。

第四，企业家总体上仍然充满了奋斗精神。在中国社会中，仍然涌动着强烈的“发财致富”愿望和“创新创业”热情。市场主体仍然在大量增加。去年，我国共诞生了97家估值超过10亿美元的初创企业，相当于每3.8天就诞生一家“独角兽”。

我认为，从某种程度上来说，中国经济的韧性，根本在于中国企业家的韧性，它植根于中国企业家群体的百折不挠和不懈奋斗！这些韧性，也正是企业家应该积极作为的地方。

02 在宏观经济的诸多不确定性中，房地产行业需要“稳”字当头，展现确定性

房地产行业是各方关注的热点行业，既涉及投资又涉及消费，与国民经济、金融稳定、社会民生、居民财富都息息相关。自2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”的方针以来，房地产市场进入了新一轮改革调整期。很多人认为这个行业充满了不确定性，以至于在资本市场上，地产股的估值都处于历史较低的水平。

实际上，我认为，与宏观经济的诸多不确定性相比，房地产行业的发展可以实现“稳”字当头，变为相对比较确定。

主要表现为：排名前列，政策导向是比较确定的。关键是如何把握好。客观地说，过去很多年，确实存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象，给国民经济运行带来了一定的风险。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，并明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。应该说，总体导向已经非常明确，就是要“稳房价、稳地价、稳预期”，使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”，而不是“地雷阵”。现在的关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长短结合（长效机制与短期措施）的灵活性。

第二，市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前，我国的城镇化率约为60%，与发达国家75%以上的水平相比，还有较大差距。因此，我们认为房地产市场总量继续保持一定的规模，仍然是有基础的。我们预计今年的国内市场总量大概将保持在15万亿元左右的水平。这仍然是全球少有的一个“超级市场”。去年，全球汽车产业的市场规模也仅为2万亿美元，约合人民币14万亿元而已。当然，15万亿元左右的市场总量，可能会成为行业的峰值，今后可能会稳中有降。

第三，价格行情是比较确定的。现在很多人在问，房价会不会由此跌下去？我认为，市场经济条件下，价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性，房价会有波动，但不会大幅跌下去，而会稳下去。核心原因在于：一方面，市场的需求仍然存在，可能有的家庭已经有几套住房，但是有的家庭还在为拥有一套住房而苦恼。另一方面，房地产业关联着巨量的实体经济产业，关联着巨量的银行资产负债，同时也关联着巨量的居民家庭财产，房价急速下跌的后果是不堪设想的，社会经济发展不会容忍这种状况出现。

第四，结构分化是比较确定的。我们看到，并非所有地区的市场都将稳定或增长，只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区，才具有稳定和增长的基础。而这些地区，往往集中在城市群、都市圈及其周边溢出地区。特别是有一定首位度的区域中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，实际上就是这一现象的生动写照。

第五，竞争格局是比较确定的。总的趋势是行业集中度日益上升，这也是中国很多行业已经走过的道路。在中国，汽车行业前五的占有率是51%，空调行业是78%，手机行业是83%。而房地产行业，前十的占有率也仅30%左右，集中度提升是大势所趋。据不完全统计，仅去年一年之内就有458家房企破产，今年1-10月又有408家房企倒闭，这实际上就是市场大浪淘沙的过程。

03 弘扬企业家精神，努力为不确定的世界注入更多的确定性

大变局之中，既有乱局之危、困局之忧，但同时也是破局之机、布局之时，关键在于企业家的主动作为。

在当前环境下，企业应该做好以下几点：一是弘扬企业家精神。就是要勇于面对复杂多变的环境，危中寻机，化危为机，为不确定的世界注入更多的确定性。在我们眼里，没有国企、民企、外企的分别，关键的差别在于有没有企业家精神。“企业家精神”这个词，本身就意味着要面对不确定性、把握不确定性，并以非同寻常的站位、视野和行动，来创造美好的未来。企图赶上所谓的“风口”，然后就一路飞翔、一劳永逸、高枕无忧，我认为这不是企业家应该有的想法。

二是苦练内功。就是要改变单纯依靠“风口”吹上天的粗放发展方式，通过推动质量变革、效率变革、动力变革，构筑足够强大的“护城河”，从而在百舸争流的行业竞争中胜出。我们已经处于一个高度分化的时代，“强者恒强”才刚刚开始，“大象跳舞”还远未结束，行业龙头企业和一般企业之间将出现越来越大的鸿沟。在这个时代，打造伟大企业的办法只有一个，就是苦练内功、追求优质，成为所在行业中具有强大而持久竞争优势的龙头企业。

三是拥抱创新。特别是要抓住新一轮科技革命和产业变革的浪潮，坚定不移向“新物种”进化，让创新成为驱动企业持续成长的不竭动力。创新是排名前列动力，科技的革新将捅破很多“天花板”，创造新的需求，打开新的发展空间。因此，我认为，我们应该拥抱科技创新，真正走创新驱动的道路。一方面，要积极加强核心技术创新；另一方面，要积极推动产业与科技双向赋能。

四是推动体制机制优化。就是要通过改革，形成充满动力、活力和竞争力的体制机制，从而为企业再成长奠定坚实基础。我认为，在大变局中，我们应该抓住机遇，优先发展混合所有制经济。通常来说，国企在资本、技术、人才等方面具有优势，掌握的资源也比民企丰富；民企则机制更加灵活、激励更加到位、市场反应更加灵敏。要发展混合所有制经济，通过“化学反应”将国企和民企的优秀基因整合在一起，为企业发展提供持久动力。

来源：凤凰网房产