行业守擂战 中骏携三大“王牌”出击| 财报深响⑪

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

“惧者生存”的风险管理文化，曾贯穿了中骏前30年的企业发展路径。借此得福的是，中骏在此波去杠杠浪潮中，体现了与其他闽系房企不同的韧性与抗风险性。

三道红线持续保持“绿档”，稳坐千亿房企阵营，盈利能力再度升维，一切沿着低调的路线稳健前行。

站在2021的年尾，仰望2022年，管理层给予中骏的定调是“韧性生长”。韧性生长，需要坚持战略定力，持续提升经营能力。在定力与能力之间，中骏集团释放了2021年良好的基本面。

从业绩来看，合同销售1045亿元，收益377亿元，毛利82亿元，毛利率21.7%，年内溢利37亿元，应占核心溢利31亿元，已售未结转金额1100亿元，体现中骏对抗周期性风险的能力。

现实的情况是，“三道红线”、预售资金监管等高压政策，让行业轮动洗牌的规则彻底推翻，企业稳健的标准也不再以销售数字“论英雄”。

在这场出清的守擂战中，坚守财务安全、保持稳定基本盘就是较好的防守。中骏凭借自身独有的财务、投资及产品等战略体系守住了自己的“擂台”，并凭借自身独有的三大“王牌”实现主动进击。

做大“分母” 做小“分子”

重新洗牌的地产赛道，行业波动体现在，资金流动性可以瞬间窒息，在降负债、去库存、保现金的应对举措之中，降负债排在首位。

降负债率主要看两部分，一个分子、一个分母。途径则是做大分母，缩小分子。一是提高盈利能力，增加现金流，特别是净利润的现金流，加快施工、结算、销售，经过结转利润变成公司的权利；另外一方面则是在分母上做股权融资，扩大股本及降低融资成本上下功夫。

中骏的选择是，向管理要效益，在运营上注重提质增效，持续深耕一二线城市的战略布局，支撑了业绩的长期稳健增长。地产开发实施更有弹性的现金流管控机制，进一步完善资产管理体系。

年报显示，去年中骏集团实现合约销售金额1045亿元，三年复合年均增长率14%。

从去年销售金额的区域分布来看，在中骏集团布局的五大区域中，海峡西岸和长三角仍然是业绩占比较高的两大区域，占比68%。按城市级别划分，中骏集团去年销售金额来源主要集中在一、二线城市，占比66%。

在提质增效方面，中骏集团坚持灵活的供销策略，通过供销协同的精益管理，充分提升项目经营效率，明确各城市公司项目关键绩效指标构成，鼓励各城市采取合理积极措施，实现项目快速开盘和资金流快速回正。

一方面严格以销定产，根据营销需求供货，另一方面灵活管理工程支出，确保项目开发拥有持续稳定的现金流，坚持一盘一策。

去年多个项目热销，为业绩打下了良好的基础。其中，厦门中骏天禧2021年热销101亿元，厦门中骏天荟2021年热销52亿元，福州世界城2021年热销45亿元，北京中骏云景台2021年热销36亿元，上海中骏璟尚2021年热销26亿元。

在“做小分母”方面，去年以来，中骏集团的债务结构不断优化，提高安全边际。去年中骏的加权平均融资成本降至6.4%，多笔优先票据实现发行再融资，进一步不会从现金流量。

2021年2月，中骏成功发行2026年到期的3.5亿美元利率6％的优先票据；2021年3月，发行2024年到期的3亿美元利率5.95％的优先票据，并于同期，提取等值3.88亿美元3.5年期境外银团贷款，利率为HIBOR/LIBOR+3.7%；2022年1月，中骏集团增发2024年到期的1.5亿美元利率5.95％的美元债，并于同期2022年1-2月，于公开市场合共回购1.54亿美元2022年3月到期的优先票据。

在债务偿还方面，中骏提前将偿还资金汇入债券受托人账户，进一步优化债务结构，提高安全边际。

年报显示，中骏集团去年的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍，剔除预收款项后的资产负债率为67.3%，净负债率为70.7%，远低于“三道红线”指标要求。

精准投射 缩短管理“反射弧”

中骏管理层曾称，当下房地产行业从快速增长赛道走入平缓有质量发展期，企业领导者要致力于找到不确定性中的确定性。他将房企可寻找的确定性总结为四个方面：战略的确定性、投资的确定性、商业模式的确定性以及组织能力的确定性。

战略及投资的精准落定可以有效保持结果的可靠性，在此期间，确定性的定力便是对抗不确定性的“护城河”。

毫无疑问，钱、地、人是房企发展的三大元素。对此，中骏的选择是，以核心经济圈为原点，聚焦一二线城市精准投资，在“地”这一领域中发挥既定效能。

从年报来看，去年中骏新增地上建筑面积650万平方米，新增土储权益73%，新增货值946亿元。其中通过“一体两翼”战略，新增7个中骏世界城以及11个方隅公寓。

在土储方面，中骏进一步优化土储结构，挖掘优势一二线核心城市。中骏集团总土地储备面积3823万平方米，总货值4200亿元。

目前，中骏于长三角经济圈土储成本占比为37%，海峡西岸及粤港澳大湾区占比29%，三大核心经济圈的总占比达66%。

精准投射提升土储效能这只是提升管理能效中的一部分。更为重要的是，通过架构调整带来“人”及组织架构方面的敏捷性。

2017年，中骏将总部搬迁至上海，由此加速全国化布局，2020年跨入千亿房企阵营，2021年，为应对行业风险，中骏的成长性和盈利性通过架构的应急反应得以体现。

去年以来，中骏主动收缩战线，推动区域架构整合，构建更加敏捷、高效的团队，并借助标准化体系重构，用简单文化、简洁流程助力经营，缩短管理“反射弧”，提升能效。通过“凌峰计划”“越海计划”、管培生成长计划、“先锋班”“集训营”等多层次多维度的培养体系，升维组织效能。

此外，在升维企业业务精准及可持续发展方面，中骏不断践行ESG理念，大力发展绿色智慧建筑，将环境保护融入到地产开发的各个阶段，立足长远发展。从建筑设计、采购招标、施工到后期交付，实现资源合理化应用，将物业发展为环境带来的影响减至较低。

在产品力方面，中骏也在通过数字化探索和实践，缩短反射弧，助力高效决策和经营提质；过数字化探索实践，加强客户洞察，围绕需求实现多场景的互动链接，以“智慧中骏”满足客户对美好生活的向往，提升产品力和服务力。

“一体两翼”中的定力与能力

房地产调控带来行业回归，对于消费者来说，回归房住不炒；对于企业来说，回归经营价值；对于政府来说，回归到真正的实体经济。

在低增速、低利润、低杠杆、低容错率的地产时代，要求企业不断构筑企业的基本盘，不赌政策，不赌运气，不赌市场的预期，同时不断提高投研能力，提高产品能力。

中骏管理层的看法是，未来2-3年，行业竞争态势依然严峻，中骏唯有坚持“一体两翼”战略，强化购物中心、长租公寓与住宅开发三大“王牌”的协同效能，阶段性进行结构调整，扩大差异化竞争力，才能为韧性生长筑就强大的“护城河”。

事实上，自2017年开始，中骏集团确立了“一体两翼”发展战略，以住宅为主体同时发展商业地产和长租公寓。2021年，是中骏集团“一体两翼”战略进入第五个年头，产品服务已经呈现优质、稳健的发展态势。

在住宅开发领域，中骏集团已形成“天”字系为主的高端系列产品，通过精准细分并定义客户的价值观和居住梦想，以区域择址、生活方式、服务系统三大维度，构筑天系自身的价值体系。

在“两翼”方面，自去年上市以来，中骏商管成长性持续向好，中骏商管正持续聚焦在智慧商管、智慧物业赛道，通过智慧商业数字化赋能，兑现并持续提升商业经营能力。

数据显示，截止2021年12月31日，中骏商管已在全国布局60个城市，实现255个管理项目。同时，去年企业实现收入12.3亿元，同比增长53%；毛利5.8亿元，同比增长63%；应占核心利润3.0亿元，同比增长84%。

此外，中骏世界城在全国各地布局32个购物中心，截至目前，已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目，形成都市流行、品质生活和都市奥莱三条产品线。

其中，去年12月集中开业的平顶山、张家港、泰州、河源四座中骏世界城，取得了近100%满铺开业的优异表现。2022年，计划新开包含北京西长安、福州等全国五个中骏世界城。

在长租领域方面，作为中骏集团旗下长租公寓品牌，方隅公寓在去年5月正式将品牌“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”，并发布“高档一居，租方隅”的定位语。目前，方隅公寓管理房源34819间，其中80%分布在一二线城市，稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%，同比租金涨幅超15%。

在基金合作方面，方隅与3大基金合作成立13.8亿美元的投资平台，共计已投资8个长租公寓项目，投资总额达68亿元人民币。

值得一提的是，中骏正锚定超级TOD综合体，构筑城市未来作品，而超级TOD综合体正是未来中骏集团的几张王牌之一。

从2013年开始，前瞻性布局上海虹桥商务区5大项目，涵盖了甲级写字楼、独栋商务办公、国际公寓、高端住宅、高端商业、基础教育多种业态，全系产品总建面积超80万平方米，为超过10万人提供了多样化智慧型的生产生活空间。

据了解，目前中骏集团在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超级TOD综合体。

“在不确定的市场环境中，坚持做正确而难的事。”这是中骏集团给予自身的定调，在深挖护城河及塑造自身核心“护城河”的同时，中骏的协同效应正在显现。

内外部市场给予了良好的反馈。16家券商机构一致给予中骏集团买入评级。与此同时，集团主席黄朝阳亦于2021年累计斥资约1800万港币增持中骏集团股份。