三件大事定乾坤!2019年楼市较大疑问 破了!

听过“恩威并施”，楞没听过恩施！ 

孤陋寡闻，实在羞愧，但恩施在哪？您知道吗？ 

恩施（市，而非州）位于湖北省西南部，地处湘、鄂、渝三地交汇，人口82万。 

这么一个小城市，最近，因为一份文件，红透大江南北。 

据华夏时报6月11日报道，文件是这么说的：

部分楼盘采取大幅度降价的办法促销，包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为，对恩施的房地产市场带来了不利影响。

恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。 

文件语言转换成口语就是：卖房怎么能不守规矩？降价打折太狠，以后不许了！ 

据恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》，2018年恩施市新建住宅商品均价为6165元，余盘甩卖价4000到4500，这意味着房价正打7折出售。 

俗话说，买得没有卖得精，房子不愁卖，谁会降价出售？ 

所以，这漏不能轻易捡。

恩施2017年去化周期是5个月，但2018去化周期已经上涨到10个月。非商品住宅，去化周期更达到55个月。 

2019年，如果不是销售进一步疲软，恩施房企绝不会采此下策！

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三锤定音！2019年 楼市较大疑问解决了？ 

涨也棚改，跌也棚改。 

根据住建部和兴业证券的数据，棚改货币化安置比例越高，对楼市的拉动作用越强！ 

2013年到2017年，棚改货币化的比例从7.9%猛然上升到67.7%，货币安置对楼市的拉动效果也从2%火线提高到24%，3年拉动作用提高12倍！ 

货币化安置比例快速增长元年恰好就是前文提到的PSL创设的2014年。 

和绝大多数三四线城市一样，恩施房价上涨最重要的驱动因素就是棚改货币化，不补房子，只补票子。 

据华厦时报消息，2017年恩施新房价格同比上涨超过10%，2018年在2017年的基础上又大幅上涨23.59%。

2017年恩施市棚改货币化率超过50%，2018年更接近100%！ 

恩施楼市遭遇历史性尴尬，恐怕不是个案，目前摆在绝大多数三四线城市面前的问题其实都一样：2019年，棚改到底怎么走？ 

一言难尽意，三令作五申。

重要的事，必须非得说三遍。

今年，地方、财政部、央行其实已经先后三次对棚改给出了较为明确的答案，不说100%实锤，80%以上还是有的。 

先说央行的态度。 

6月3日，央行官网发布5月份的抵押补充贷款数据（PSL），结果有点小惊人： 

5月的数据，是自2014年专门用于棚改的PSL创设以来，排名前列次连续两个月暂停投放。 

此前有三次零投放，分别是：2015年12月、2017年2月以及2016年4月。 

连续两个月暂停，真心头一遭！ 

PSL零投放意味着什么？ 

刚才点了一下，这里再说一次。PSL（抵押补充贷款）2014年创立的时候，目的就是为了解决棚改资金不足的问题。 

而今，PSL创记录连续两个月暂停投放，足以说明，2019年棚改力度确实大不如前！ 

再来看看财政部的态度。 

4月23日，财政部发布关于棚改的重要文件，文件显示：2019年全国棚改开工计划约为285万套。 

在财政部公布棚改文件之前，市场其实是有预期的，当时的预期是多少？ 

450万套！ 

285万套比预期足足少了165万套。这冷水泼得，应该让大家足够清醒！ 

最后看看地方的态度。 

地方其实还是有自知之明的。 

今年初年初，大多数省份识趣儿的调低了自己的棚改计划，调整多的，比如山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。 

计划赶不上变化，地方自己调整之后结果是比2018年少21.3%。 

财政部棚改计划在地方计划之后，大笔一挥，和2018年实际执行相比直接腰斩！ 

财政部之后，央行数据，直接从资金上，减少棚改支持力度（银川房产）。 

三次实锤，一次比一次实，2019年棚改入寒，几乎板上钉钉。 

棚改力度大不如前，直接反应在三四线城市的销售变化上。 

6月4日，易居房地产研究院发布数据： 

全国100个城市中，二线城市库存下降明显，一线城市相对稳健，唯独三四线城市“逆势上涨”。 

就上涨趋势来看，三四线城市的库存已经连续上涨6个月。也就是说，2019年全年都在上涨！ 

还是易居房地产研究院的数据，6月6日在其发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中，三四线城市交易最冷！ 

据报告:5月，4个一线城市新建商品住宅成交面积同比增长 35%；18个二线城市新建商品住宅成交面积同比下降3%。 

而18个三四线城市的交易数据拿出来确实有点惨目忍睹。5月，同比下降29%，高居一二三四线降幅之首！ 

所以，恩施楼市遇寒绝非个案，整个三四线城市，棚改不再，都是盛夏遇寒潮，冷得很！ 

三四线棚改今天就说到这，最后扯点更大的事！ 

现在外部环境不友好，国内PMI又跌破了荣枯线，不少楼市死忠粉认为，房地产作为传统的经济驱动器，此时应该出山了。 

然而这一次，可能死忠粉们要认清现实。 

现实是：进出口数据在人民币贬值加持之下，表现异乎寻常地好；财政发力的方向，是大基建。昨天（6月10日）专项债文件下发，更是进一步强化这条拉动经济的通路。 

消费作为中国经济动力最强的火车头，正在开足马力，汽车、家电各种刺激消费的政策频频上马！ 

唯独，房地产被稳稳的按着。

开发商融资又一次收紧，买房的信贷端口也在热点城市逐步收缩。尽管一城一策，各自安排，但整体基调，已经从严了。 

总结一句话，通盘考虑，现在政府是在大基建和消费上，下功夫，加杠杆；而居民则被寄希望把钱花在刀刃上，花在实体上，而不是在楼市里空转。

来源：叶檀财经