2019最后40天,这些捡漏城市和高风险城市,建议收藏

今天这篇，我想通过一些数据，带大家一起看看全国各个城市里的楼市分化，以及分化加剧下，哪些是可以重点关注的机会城市？哪些是要远离的高风险城市？

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先从刚刚公布的70城数据说起，这是较新版10月份新房价格指数。

这是目前少有一个官方端口的数据。

或许有人会说，既然是官方统计的数据，必然少不了官方效果，的确。

所以，70城的数据该怎么看？ 重点看大势，看趋势，看排名。

整体来看，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.5%，同比增幅为8.0%，和上月数据相比，没有太大波动。10月份房价指数上涨城市有50个，9月上涨城市53个，稍有回落。

具体到一二三线城市。

10月份一线城市房价环比增幅0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点； 北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳均上涨0.4%；

二、三线城市房价环比上涨幅度均为0.5%，但相比9月份，一线和二线城市有所收窄，而三线城市相对持平。

来，简单直白点，先看看分化加剧下，几个房价波动比较大的城市。

几个涨幅较大城市：

西宁，+2.8%

呼和浩特+2.4%

南宁，+2.0%

唐山，+1.7%

洛阳，+1.6%

昆明，+1.5%

成都，+1.5%

哈尔滨，+1.4%

长春，+1.3%

襄阳，+1.2%

沈阳，+1.2%

这里面，重点关注西宁。西宁是10月份房价环比涨幅较大的城市，涨幅2.8%。

其次是呼和浩特、南宁 三个城市领涨，环比涨幅都超过了2%。

再来看房价下跌情况。

10月份，房价下降城市共有17个，北京、天津、杭州、厦门、济南、合肥等都有下降，厦门和济南环比下跌幅度较大，分别为-0.7%、-1.0%。

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好，梳理几个重点：

1、 从地域分布来看，几个涨幅较大的城市，都分布于国内西北部。

比如这次的西宁、呼和浩特、南宁，这是因为，目前整个西北部的城市买房政策是比较宽松的，有补涨现象。

2、 现阶段，房价下跌的趋势越来越明显。

有两点论据，一是房价上涨城市数量在逐步减少，上半年是63-70个，如今10月份已经回落到了50个。

更准确些，要看近一年来70城房价的环比、同比增幅走势，从图中明显看出，今年6月以来，样本中的70城房价环比、同比增幅都是在迅速收窄的。

相应，房价下降城市数量正在呈猛增趋势，7月份以来，从5、3、10、12、17一路上涨，10月份降价城市数量创了年内新高。

3、 房价下跌城市有个规律，之前涨幅明显，如今被重点监控 ，诸如北京、广州、杭州、合肥、厦门、济南、青岛等地，都是之前比较热门的一二线城市。

4、 昆明、大理等涨幅也比较高，他们属于旅游城市，四季度交易旺季，需求量明显增加。

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好，以上是新房市场，接下来我们来看二手房市场。

相比于新房市场的限价，二手房市场更能呈现出如今的房地产真实情况。

直接划重点——

几个涨幅较大城市：

哈尔滨，+1.8%

福州，+1.5%

唐山，+1.3%

吉林，+1.4%

深圳，+1.0%

几个跌幅较大城市：

北京，-0.6%

济南，-0.7%

西安，-0.7%

青岛，-0.6%

包头，-0.6%

遵义，-0.5%

天津，-0.5%

1、 哈尔滨二手房领涨，济南、西安、北京领跌。 涨幅明显的都是弱二线、三线城市，跌幅明显的都是热门二线城市。

2、 这里面， 深圳是少有一个二手房房价指数上涨的城市。

而且上涨幅度还不小，1.0%。

这与最近深圳的一系列利好消息是密切相关的， 比如先行示范区、港人在大湾区九城购房不限购、豪宅税下调等。

由于成交数据是截止到10月底，所以港人不限购、豪宅税下调等红利带来的补涨效应还没出现，会在接下来的11月里呈现出来。

3、 一半城市二手房房价下跌，下跌数量首超涨价数量。

9月份，28城二手房房价出现环比下跌，10月份这个数据突增到了35个，上涨城市31个，横盘4个。

这是自2015年5月以来，下跌城市数量首次超过上涨城市数量。

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最后想强调三点。

首先，要高度警惕冷场太久、透支过多的二线城市，诸如厦门、济南、合肥、南通等。

这些城市因为前期房价增长过猛，透支过多，诸如厦门、合肥，有些区域甚至已经把未来2-3年的房价透支完了，市场回归冷静之后，下调趋势也非常明显。

其次，要高度警惕三四线城市风险，不要抱有任何侥幸心理。

关于三四线城市的分析，我们写过了太多太多，但每一次都会遇到大批杠精来反驳。

有一点很有意思。

仔细研究历次70城数据，连续几个月的数据里，房价环比涨幅最惊人的都是三线城市，比如5月份的丹东、6月的洛阳、7月的平顶山、8月9月的南宁，加上这次10月份的西宁。

总有一两个三四线城市，涨幅惊人。

很多人就来问了，这涨幅难道不能说明三四线房价涨了么？能买了？能开始投资了？

不不不。但凡抱有这种心态的人，都忽略了两点。一是绝大部分三四线城市房价上涨行情并不持久，还没等你赚到钱，房价就跌回去了；二是绝大部分人都忽略了，这些三四线城市虚高房价背后的流动性，这是较大的问题。没有产业、人口支撑，你在这些地方买的房，很难找到接盘侠，变现就更难了。

肯定有人问了，机会在哪儿？

要明白，未来的房价大概率是稳的，但重点在稳中有降。

不要期待大涨大跌，政策不允许，市场大环境不允许，从数据来看，也在说明房价上涨乏力，小幅降温的现状。

因此所有对赌式买房、暴富心态的投资，都要停下来，冷静冷静去避开风险、找机会。

但一些仍然有严格限价压制新房房价的，仍然有一二手明显倒挂的，并且城市有增长势能的城市和区域，依然能买，依然是机会。

尤其是2019年年底前，最后40天，各个城市、区域，点状降价促销会非常多；某些资金压力大的房企，全面铺开降价甩货的，也会出现，而且价差会足够大。

来源：米宅