四月土拍市场收官,多家地产豪门百亿出击

来源：排名前列财经 作者：孙梦凡 ▪ 郑娜

氤氲多雾的重庆以魔幻著称，近两日，房企也在此上演了一场“殊死搏杀”。

4月29日晚，重庆首次集中供地落下帷幕，中心城区46宗地最终收金635亿元，占去年重庆卖地金额的近六成。更让市场哑然的是，此次土拍溢价率普超50%、楼面价频频过万，房企“抢地”热情空前高涨。

受土拍热度影响，有临近出让地块的楼盘甚至紧急“封盘”。“因为拍地的原因，渝北区有的楼盘都暂时停售了，主要针对一些较好的楼层。”当地一位置业顾问直言，开发商也想多赚钱，后续营销策略或将调整。

一千多公里以外，无锡也在同步上演土拍大战。截至4月29日20时，无锡两天内共成交10宗地块，全部以较高限价成交，总成交价约154.34亿元。剩下未成交的6宗地块，将顺延至4月30日9:30继续竞价。

与较先试水的长春相比，重庆无锡等地显然热度更高。但无一例外，资金雄厚的龙头房企及央企，是土拍新政下的较大“赢家”。

在重庆，融创中国（01918.HK）及其联合体斥资99.09亿元竞得8宗地块，龙湖（00960.HK）96.64亿元竞得5宗地块；在无锡，融创夺得4宗地块，共涉及资金66.78亿元，招商、万科等房企同样有所斩获。

“每年年初时，房企手中资金较充裕，不用考虑修复报表。当年借钱买的地，当年也能开盘回款，所以排名前列次供地的好地方热度肯定高。”亿翰智库研究总监于小雨向排名前列财经记者表示。

融创龙湖斥资百亿夺地

“看着大房企和‘国家队’大手笔拿地，中小民营房企太眼红了。”就重庆近两日的土拍盛况，一位业内人士感慨称。

今年以来颇为高调的融创，在土拍市场“战斗欲”爆表。在重庆，融创单独拿下3宗地块，同时联手海伦堡、大发地产、厦门象屿、弘阳地产、中梁地产等房企拿下5宗地块，加上无锡4宗地，共涉资165.87亿元。

其中，融创单独拍下的两江新区两路组团C标准分区C17-1、C19-1、C16-4地块，成交价26.6亿元，溢价率高达61.6%，楼面价13451元/平方米；与大发、象屿分别联手拿下的高新区地块，溢价率均超60%。

在无锡，溢价率较高的两幅地均由融创拿下，成交总价较高的也落入融创囊中，该集团以41.71亿元的成交价拿下了锡国土（经）2021-12地块，溢价率为5.81%，成交楼面价达到18195元/平方米的高位。

龙湖也一改往日“佛系”作风，在重庆老本营攻城略地，斥资近百亿将5宗地收入囊中。在大渡口区，龙湖先后拿下两宗宅地，较高溢价达53.7%；在北碚区，龙湖还联手颐天康养以底价9.94亿元摘得一宗商住用地。

央企保利地产(600048.SH)不甘落后，在重庆以25亿元竞得21059号地块，楼面价15711元/平方米，溢价率83.22%；还以16.6亿元竞得九龙坡区大杨石组团地块，楼面价13082元/平方米，溢价率61.12%。

同样高调的还有招商蛇口（001979.SZ），该集团以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团一商住地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459.88元/平方米。在无锡与早前的广州市场，同样有招商频频举牌夺地的身影。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，招商拿下的沙坪坝地块位于沙坪坝物流园，是重庆公路交通规划的重要区域。同时，周边万科、融创均已打造住宅项目，居住氛围逐步形成，可售部分起始楼面价仅5741元/平方米，形成价值洼地，吸引众多房企参与竞拍，最终可售部分成交楼面价可达13202元/平方米。

除去上述地产巨头，中交地产（000736.SZ）、佳源国际(02768.HK)、绿地控股(600606.SH)、佳兆业(01638.HK)、旭辉控股(00884.HK)、花样年(01777.HK)、朗诗地产(00106.HK)、大悦城（000031.SZ）等均在重庆有所收获。

“本次重庆集中供地热度居高，一方面是地块品质较好的因素，另外重庆主城区地块本就稀缺，房企在重庆的土储也处于不足水平，带动了本次土拍热度。”诸葛找房数据中心分析师陈霄对排名前列财经表示。

机构数据显示，融创、龙湖近12个月住宅成交量都超过了土地储备量，土地储备日益紧张，去化周期较短，拿地意愿强烈。加上此次推出的多为中央公园、西永等热门板块，开发节奏较快的企业年前便可推售。

值得注意的是，为防止溢价率过高，本次拍卖中有20宗地块对付款要求进行设定。若地块溢价率达到50%，出让价款支付时间将在原有时间的基础上进行减半，即在土地出让合同签订之日起15日内付清土地出让价款。

尽管如此，重庆此次拍地多宗地块仍高溢价成交，刷新了楼面价水平。陈霄表示，未来项目上市时房企或将面临盈利空间被压缩，将会面临较大的挑战和压力，这对房企的运营能力和操盘能力都提出了更高的要求。

“两集中”下城市分化加剧

随着集中供地铺开的范围越来越广，各城市间的分化也日益显著。

表现最“惨淡”的长春，日前集中推出42宗地块，成交40宗(涉宅地块38宗)，流拍2宗，整体流拍率为4.8%，仅一宗地触发限竞。溢价率较高的地块位于宽城区，溢价率为29.4%，成交总价为8.5亿元。

券商研报认为，长春所处的吉林近年人口持续净流出，2018年以来长春楼市进入低谷，截至2020年成交地块整体溢价率下滑至5.0%；且本轮供地质量整体不高，龙头房企参与意愿较低，资金调配时间也相对较短。

随后吃到“螃蟹”的广州，则是内部分化、冷热不均，48宗供地中，有4宗地块因达较高限价需进行摇号，同时有6宗地块流标。越秀地产（00123.HK）是广州此次土拍的较大赢家，共计拿地8宗，成交总价达177.53亿元。

无锡作为长三角集中供地的“先锋”选手，引来房企热情竞拍，不过因限价机制溢价率得到控制。此次无锡共供应16宗地块，已成交的10宗地块全部以较高限价成交，9宗地块溢价率超过10%，不过较高也仅20%。

其中，成交楼面价较高为19511元/平方米，该地块由仁恒以32.21亿元、56400平方米竞租赁住房建筑面积的代价竞得，溢价率约11.04%。这也是仁恒首次进入无锡。

成交楼面价位于第二位的，是招商蛇口拿下的锡国土（经）2021-9地块。招商蛇口以上限价9.6亿元、1200平方米竞租赁住房建筑面积竞得，溢价率为14.54%，成交楼面价则达19500元/平方米。

“无锡首次集中供地，从成交情况来看，房企拿地积极性高涨，热门板块高质素地块受追捧，同时，触顶竞租赁住房建筑面积成为常态；从成交房企来看，头部房企依然占据优势，重仓优质地块。”克而瑞分析认为。

与上述城市相比，重庆土拍溢价率高企显得颇为“另类”。要知道，2020年重庆土地成交量居全国第三，但土地平均溢价率约10.15%，四季度更多为底价或低溢价率成交，全年排名前十的，仅有三宗土地溢价超40%。

“从城市基本面看，重庆市场热度较高，但长春很多都是底价成交，这背后反映的趋势很明显，房企对重庆市场较为乐观，成渝都市圈建设也存在利好。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

但激烈的市场竞争，无形中让很多房企沦为“陪跑”。业内人士透露，有房企投拓人员在重庆土地市场上“心力交瘁”，一方面是地价贵，要不就根本拿不到地。“如果早预料到这么热，就不应花那么多精力在看地上。”

此外，集中供地的初衷便是提高市场透明度，稳定购房者对土地价格的预期，进而熨平房地产市场波动。“但重庆土拍热度高企，后续需关注集中供地下的拿地规则调整，可适当限制房企拿地的幅数。”有业内人士坦言。

李宇嘉认为，土地不像其它商品，供地规模不是开足马力就能无限制增加，城市的中心热点区域，供地相对缺乏弹性，外围区域弹性较大，可通过增加规模平抑地价。“所以供地弹性小的中心区，应该增加公共、租赁住房等配建规模，这样既可控地价，又能够实现土地的公共属性。”

于小雨则表示，集中供地之后，企业会更倾向在热点城市拿地，尤其是国企、央企或前期积攒了大量资金的房企，会在集中供地后火速入手，所以溢价率会有短时上升，根源在于企业在核心区域的拿地意愿很强。但其实，同城市的郊区或长春这类城市，溢价率并不高，因此当前现象符合预期。