贝壳资本局 :“数字化”底层逻辑

在房产垂直赛道里面，贝壳找房因背靠着“链家”这棵大树，又被冠以“新居住”数字化平台，自上线以来就一直备受资本青睐。

毫不夸张地说，贝壳找房可以称作资本眼中的“香饽饽”。 贝壳找房D轮投前估值为95亿美元，D轮融资后估值超过百亿美元。历轮投资人阵容包括腾讯、高瓴资本、华兴资本、融创、万科、新希望(22.270, 0.21, 0.95%)集团、百度、基汇资本、源码资本、碧桂园、执一资本、海峡资本等。

作为投资方，高瓴资本合伙人黄立明也评价称，“贝壳从自营模式到平台模式的战略发展，能够为更多的房地产经纪人赋能，为更广泛的消费者群体提供服务。并且贝壳管理层拥有很高的战略眼光，贝壳团队还拥有超强的执行能力。”

亮眼成绩单

上线一年多，贝壳交出了一份亮眼的成绩单。截至2019年9月底，贝壳找房已进驻全国103个城市和地区，连接3.2万家门店和超过32万新型经纪人，入驻平台的新经纪品牌超过226个。

在数据搭建方面，“楼盘字典”是贝壳找房为解决信息不透明、虚假房源问题的一项基础设施。2008年起，链家就开始打造楼盘字典。

较新数据显示，截至9月底，贝壳找房的楼盘字典已覆盖全国326个城市，2.06亿套房屋。成为国内数据量、覆盖面、颗粒度均在业内先进的房屋信息数据库

与此同时，截至2019年9月底，如视VR看房已在全国110个城市采集和重建了260万套VR房源数据，5000万全景图片数据，400万标注数据，总浏览量3.5亿+，日均用户使用时长8万小时，实现了房源的三维重建复刻。

VR等技术手段也大大提升交易效率，贝壳房源中有VR的房源成交周期平均比非VR房源短半个月。AI讲房线上覆盖9个城市，北京、成都、深圳、郑州、广州、大连、上海、重庆、杭州；次均收听完成率83.2%，次均收听时长139s。

从全平台来看，2019年6月相比1月，不算链家，贝壳平台所有入驻新经纪品牌平均人效增长32%，平均店效增长76%；即使是基础数值很高的链家，也持续受益于ACN合作网络扩大：2019年6月相比1月平均人效增长18%，平均店效增长53%。

C端用户体验上，贝壳分是居住服务这个细分市场经纪人的数据化服务评价体系。截至目前，贝壳分广告牌关注人数达成30万，每月主页浏览次数达250万+。

对此，华兴资本集团主席兼首席执行官包凡评价称，“贝壳过去一年的发展是非常惊人的。我们很欣慰看到，贝壳正以现象级的速度，重塑整个中国居住服务行业。”

“数字化”逻辑

对于国内房地产中介公司来说，较大的痛点就在于争夺房源而产生的“恶性竞争”。

其源头就在于我国房地产底层数据缺失的灾难。而大数据平台模式便成为行业发展必走的路径，脱胎于链家的贝壳找房便应运而生。

贝壳为什么一定要“数字化”？不久前的世界互联网大会上，CEO彭永东说的很明白，“数据是非常重要的生产要素，而不是副产品。仅仅建立基础数据，属于‘死数据’。

“贝壳的实践是让数据‘活起来’，在多个维度产生交互和迭代，继而改变产业的流程、场景，使之系统化、标准化、智能化。这是产业进化的重要方向。”

贝壳的数字化进程，也是流程标准化、业务数据化、场景智能化逐步迈进的过程。标准化，即流程化；数据化，即标准化每一个环节被记录；智能化，即在标准化、数据化的基础上完成更多可能，如实时连接、预测、匹配等。

而贝壳的楼盘字典、VR 看房、贝壳分等，都是贝壳数字化的实践成果， 它们贯穿了贝壳标准化、数据化、智能化的实践过程。

据了解，目前贝壳已成为全世界较大的居住领域VR服务公司之一。中国共有超过100万种户型，贝壳利用VR、AI等技术数字化还原了全中国超过260万套房子，并且还在以月增20万套的数字化覆盖速度向前奔跑。

再比如，以贝壳找房“楼盘字典”为例，对每一套房子都以400个维度的数据进行描述，通过包括房间门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义一套房屋，是中国国内数据量、覆盖面、颗粒度均在业内先进的房屋信息数据库，覆盖超过2亿套房屋。

而在数字化助力之下，未来中国3亿城镇家庭所有和“住”相关的需求，可能在一个app上就能得到满足。

“贝壳作为产业互联网公司，大数据是特别的资源，核心竞争力。用这种数据做出分析以后会发展出一些具体的东西，在这个大数据库支持之下，马上演算出来一个未来场景，或者说未来的可能性，不光是定性的东西，跟上定量的。”贾康称。

资本“加速度”

资本一向“嗅觉”最为灵敏，插着“数据化”翅膀的贝壳找房，成为各路资本的“宠儿”。

贝壳找房D轮融资后，较新估值已超百亿美元。D轮融资由腾讯领投，重点用于在产业互联网领域的技术研发、产品应用创新以及优秀人才招募培育，提升用户体验和行业运营效率。

包凡表示，“我们长期看好贝壳很重要的一个原因在于我们看到了很多创新点，比如ACN网络、业界先进的楼盘字典，对VR等新技术的积极运用等等，这些创新点背后，核心是贝壳的产业互联网DNA以及长期的价值创造能力。”

融创中国董事长孙宏斌也曾表示，贝壳找房从链家升级而来，继承了其前端的核心技术和成熟的运营经验，将互联网与居住服务深度结合，让未来的服务在新居住领域呈现了更多可能。

碧桂园创投方面也表示，“看好贝壳找房发展，未来双方将实现更多战略协同。”

不仅仅贝壳，放眼国内外，在房产交易产业链上进行数字化创新，加之资本的助力，最终实现一定的估值和规模的案例不在少数。

比如，美国的Compass是通过数据产品及工具来帮助经纪人与客户进行沟通协作，提高作业效率，了解市场状况。

据悉，该项目融资密集，创美国单笔融资之最。目前，Compass估值爆炸式增长至 46 亿美金；GMV 与营收增速快，佣金率持续增长，经纪人规模高速增长，市值超上市公司Realogy&Redfin&Re/max。

再比如，互联网家装平台Houzz，建立在依靠大量装修实际效果图来吸引用户，连接起屋主、设计师、家居产品经销 商以及施工方进行交互、交易的第三方网络平台。

2014年，Houzz 宣布获得 1.65 亿美元的 D 轮融资，当时Houzz 估值就超过 23 亿美元。

在资本助力下，Houzz 将图片这一个生产要素充分 3D、VR、AR 数字化，同时连接 60 个领域、近两百万设计师，MAU 超 4000 万，营收超 10 亿美元，截止 2017 年估值 40 亿美金。

再比如家得宝，完成了家装销售渠道数字化改造。此前，家得宝经历过低迷期，后经资本助力，修炼供应链+全渠道能力，发力到家服务，业务和资本市场均反应积极。最近十年，其股价攀升10倍，较新市值 2528 亿美金。

也就是说，数字化可以帮助泛居住领域延伸业务和赛道，最终创新商业模式，回馈企业和投资人。

居住服务黄金时代的来临

资本为何如此看好贝壳找房？这与居住服务时代来临的背景密切相关。

近几年，全球房地产行业传统的增量开发见顶是必然趋势。相关数据显示，发达国家的新房交易在房地产产业内的占比低于50%，美国低于10%。

中国也出现了这样的趋势：2018 年二手房交易占比占总体市场规模的35%左右，其中 18 个城市的二手房占比超过 50%，比 10 年前增加了 15 个城市。

存量房时代的到来，运营和资产管理便成为房地产公司的重中之重。据统计，日本房地产企业三井不动产的收入分布中，开发的比例只占 28%，商业办公、物业管理、租赁以及其他服务的比例超过 70%。

而在美国房地产行业细分市值分布中，房地产开发业只占 15%的比例，而以公寓租赁运营、资产管理为主 REITS 占 52%，与房地产相关的金融服务也占据 11%的市场份额。

存量房时代到来以后，中国房地产业，也将因此产生更大的发展空间。

存量时代的机会主要在运营，运营的核心其实是服务，存量时代的到来必然意味着大量的服务者。存量运营的本质，便是服务和服务者。

目前，中国 300 万亿的资产存量的保值增值需要物业服务者对小区的养护和运营，持续增长的改善和换房需求需要经纪服务者提供专业的服务。

正如财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康所称，对于居住服务相关领域而言，未来需求仍将是扩大趋势，而且在市场分化和越来越多样化的诸种变量影响下，更需要专业化的从业者给予消费者咨询和引导，充分利用互联网、大数据和新技术的力量，提升服务效率和专业水平。

“而贝壳找房在具体的表现形态上有一个信息时代的鲜明特征，是技术驱动的服务平台。”

来源：21世纪经济报道