那些年,房企一起跨过的千亿

10月11日，远洋集团披露2019前九月营销数据。其中九月单月，远洋集团的协议销售额约为135.2亿元，与去年同期基本持平；协议销售楼面面积为约706,400平方米，比去年同期上升111%；协议销售均价为每平方米约19100元，比去年同期下降53%。

去年,远洋以1095.1亿元销售额跻身千亿军团。在2019年，受密集的政策调控影响，远洋以降价走量加速去化，以此保证站稳千亿之列。

2019年1-9月，远洋集团累计协议销售额已达到约889.2亿元。比去年同期上升 26%，在去年实现千亿后，远洋将2019年的销售目标定到1400亿元。按此计算，远洋集团仅完成全年目标的63%。

远洋不断调整自己的步频和方向，以此适应更快变化的市场。在稳中有增的2018年，借着政策红利和资本整合，一批房企入列千亿，目标达成。时间迈入2019，跨过千亿之后，千亿新兵何去何从？

众生相 千亿之后

融信用三年的时间从百亿成为千亿。2019年前9月，融信累计实现合约销售额约939.8亿元，同比增长约14.3%。以产品为主的策略总体呈增长趋势。

2019重现千亿应该不难。但是融信在急速之后更应思考如何变稳。在年初的业绩会上，执行董事曾飞燕强调2019年融信中国的战略重点是聚焦、平衡、轻资产。面对多元化潮流，专注于自己熟悉的，生命力会更强，这是融信应对变化的举措。

阳光城的千亿之后的关键词也是“稳健”。高周转之下的阳光城在去年实现双倍业绩增长，朱荣斌把2019的销售目标定到1800亿，增速为10.53%——一个稳健合理的范围。

在经历股份质押、资金短缺、高负债的2018年后，阳光城也将重点放到降负债上，执行副总裁吴建斌希望2020年净负债率降到100%之内。2019半年报显示阳光城净负债率145.13%。2019年的前9月，实现销售金额达到1502.11亿元，同比增长37.8%，完成年度目标83.44%，千亿阵营稳步前进。

市场激进、风险偏好的闽系房企大多数给予千亿之后一个更为稳健的目标，这种定调一度“传染”至粤系房企身上。拓展多元业务的雅居乐，2018年实现累积预售金额合计为人民币1026.7亿元。同比增长14.45%，2019年目标为提速10%至1130亿元。去年虽然实现千亿突破，但这并不能掩饰因过度依赖海南市场导致的销售目标未完成，以及盈利逊于市场预期的表现。

雅居乐副总裁王海洋在业绩会上表示：海南调控确实是史上最严的，也是全国最严的，基本上把岛外的人都限购了。首席财务官张森也表示。今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响。雅居乐在毛利率方面也显然也有一个“保守”的预期。

将千亿房企对2019年的销售目标进行梳理，不难发现同比增速基本控制在10%这样一个水平，包括荣盛发展。

荣盛在2018实现签约金额1015.63亿元，同时将2019目标定为1120亿元，销售额增幅为10.28%，由于康旅及产业园区等业务规模尚未形成规模。土地储备减少与土地结构成荣盛降速主要原因。2019年前9月，荣盛发展累计签约金额678.28亿元，同比增长13.98%，今年千亿目标存有一定压力。

值得注意的是， 荣盛发展的创始人耿建明对房地产企业管理进行了新探索，在企业内部引入JIT生产方式，推行“刚好及时”模式。以此达成重管理提效率目标，这样的一种策略也让荣盛也有可能成为未来制胜的关键。而另外一方面，不管成功失败，实践变革，积极探索也值得房企学习与借鉴。

多种因 市场转向

就像荣盛发展的内部关键词“刚好及时”一样，整个市场的关键词从去年对速度、周转的强调开始发生转变。

近日，相关机构发布的《2019年三季度中国房地产市场研究报告》中提到，2019 年三季度，房企销售业绩稳定增长但同比增速有所放缓，目标完成率不及去年同期。展望四季度，在完成全年业绩目标的压力下，积极推盘促销、抢收回款将成为行业共识。

中国企业家资本联盟副理事长柏文喜向凤凰网房产表示，在“房住不炒”的战略大方向之下，各地比较严格的调控政策以及人口、产业变动的态势让大部分区域市场发生了比较大逆转，以至于通常旺销的“金九银十”的效应今年都不太明显。

事实上，在上文提及的千亿房企2019现状中，在今年实现千亿的房企降负债稳增速成主要态势。而今年实现千亿压力山大的房企无疑是受市场环境影响较大的一类。

在同策研究院总监张宏伟看来，受大环境因素影响，市场在17年、18年过渡透支，而需求本身也没办法进行集中释放，所以，增速放缓现象也是因为市场需求被透支而回归的调整状态。

而今年下半年，短期内银保监会的一些政策也影响了整个开发商的销售以及回款速度，此外，市场环境发生变化，企业投资与营销战略层面并未作出相应调整以及调整之后影响短期内运营表现，也是企业增速放缓的原因之一。

当房地产不在作为短期刺激经济的手段，房企活下去与多元化转型亦步亦趋，在行业发展的三十年间，我们人均住房面积已经到37平米。房住不炒准则下，保证住宅基本的保障功能、福利性功能，而不是投资功能成为趋势。对于房企，后开发时代更需注重轻开发，重运营与重资产管理的模式稳步发展。

来源：风财讯