疫情之下债务高悬 房企融资窗口解封
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疫情开始缓解,行业逐渐复工,楼市未完全解冻。
房企一方面回款遇阻,另一方面面临巨大开支,地产商的钱袋子再“瘦”考验。同策研究院总监张宏伟对风财讯表示,“疫情使得房企销售型的经营现金流短期承压,目前来看集中在二月份,房企基本上没有什么销售回款。”
“随着复工渐近,三四月份房企回款或将出现转变。融资方面,近期部分房企发行的超短期融资券也是在解决房企2月份的现金流状况。”
市场环境加快了房企迫切的融资需求,
规模房企、央企国企有显著融资优势
据wind数据显示,2020年开年至今,房企发债总规模已达1702.4(海外债1317.9亿元,国内384.5亿元)亿元,远超去年同期。
“随着当前行业销售开始逐步下行,叠加疫情爆发,今年企业层面流动性将面临挑战,未来融资继续收紧的话,行业风险将会显著增加。把握好疫情期间地产融资边际放松的时间窗口,尤其是流动性较为宽松利好房企,把握住机会,提前与金融机构进行交流与融资。”新时代证券首席经济学家潘向东认为。
风财讯梳理Top29品牌房企疫情期间发债总额与利率发现(品牌房企未发债则不在监测范围内、监测数据不包括私募类),疫情之下,行业愈发凸显马太效应,大发地产、弘阳集团发债利率较高。相比之下,头部房企万科、碧桂园等利率相对较低。央企招商蛇口、中国金茂在此期间发债有明显优势,发债利率均未超3%。
数据来源:wind ,伽马智库整理。制图:李梓萍
风财讯发现,头部房企发债利率相对较低,数额较小,现金流较充裕。从大的融资环境来看。疫情下,行业马太效应加剧。
潘向东向风财讯表示,“虽然房市调控基调没有改变,但是在货币政策整体宽松情况下,房地产企业,尤其龙头企业,拥有较多的土地、房产等抵押品,违约风险相对较小,资金倾向于流向这些企业。”
扩融资稳楼市 政策依旧聚焦供给端
开年房企发债井喷并不表明政策对行业的充分放松,“稳楼市”依然是主旋律。
疫情对经济冲击较大,为了降低经济风险,部分地方政府已相继出台相关新政稳定房地产市场。
自2月12日以来,无锡、西安、深圳、等多个城市先后发布新政,其中包括延期支付地价、减免房企相关税费、宽松贷款政策等一系列措施对楼市均是利好。
7天后,苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,新出让地块不统一要求设置现房销售价格,不统一要求项目工程结构封顶后销售。已成交地块,开发企业可适当提前预售、销售时间节点。苏州也因此被解读为近期城市对于房地产行业政策“松绑”最有力城市。
潘向东表示,“因此目前地产融资政策有望迎来边际改善,有可能成为基建之外稳经济重要手段。”
不过,中国人民大学国家政策与战略研究院副主任秦虹也在近期表示,“目前各地出台的政策主要目的是稳定供给端,缓解部分开发企业因受疫情影响面临的资金周转、按期交房困难,帮助企业恢复生产经营。”
缺少需求端的支撑,供给端的政策发力对于楼市的快速反弹可能是孤掌难鸣,这同时也意味着楼市整体政策依然是在念“稳”字经。
值得注意的是,2月19日,人民银行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》继续强调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
潘向东表示,“目前来看,无论是开发投资、房屋新开工、商品房销售面积和价格,疫情均对地产行业产生冲击,但这可能是短期的,房企继续看好后续房地产市场,同时也在积极拿地,这当然需要融资支持。”
偿债高峰到来
“坚决不搞‘大水漫灌’”,这是人民银行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》的另一个关键词。
这也意味着,尽管供给端政策的松绑让房企松一口气,但是离过往的好日子依然遥远。
据伽马智库研究数据显示,2020年,房地产行业需偿还债务规模为7556.5亿元,2021年偿债规模达到9671.5亿元。偿债高峰期叠加疫情导致的销售受阻,房地产企业面临少有的生存考验。(详情请点击:战“疫”|房企生存启示录①:防范现金流风险,做好资金周期管理)
其中,3月份房企偿债规模较高,达717.47亿元,其中信用债债务到期规模为295.4亿元,海外债债务到期规模为422.07亿元。7月份以后房企需偿还债务规模均较高,月偿债规模均在700亿元以上。
偿债压力增大,“借新还旧”也是2020年房企发债增多的原因之一。
现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲向风财讯表示,“当前房企的融资需求非常高涨,需求非常强烈”。但开年发债井喷并不表明资本市场对房地产债券充分看好,
“疫情发生让市场出现很多不确定性。包括近期出现债券违约以及房企破产等消息,未来市场震荡可也可能会持续在国际市场出现,房企发债现在难度是比较高的。”黄立冲进一步表示。
“房地产行业应该坚持现金为王。当前疫情背景下,一些高周转的房地产企业已经面临比较大的资金的问题,建议房企积极响应政策,做好预案。”潘向东谈到。
疫情期间,各大房企为保销售促回款,将售楼处搬到了线上,大力推广VR看房、支持直播卖房、打造网红IP卖房等营销方式一时之间蜂拥而至。
正如潘向东建议,“房企要把握好营销力度,加强线上线上综合营销,不同城市采取不同营销策略,维持好客群关系,增强与客户的粘性,加快资金回流。”
“另一方面,对于地产投资,建议短期内避开受疫情影响较大的城市,尤其是回款能力较弱的三四线城市,积极布局变现能力较强的一二线城市。”
不可否认,开年的土地市场正在回暖,华润&中交联合体以46.7亿竞得北京通州马驹桥镇地块,溢价率22.89%。绿城二次在京总计144亿拿地,大陆地王—上海徐汇滨江宝地已于2月20日以310.5亿拍出。
暴风雨过后,站着的才是王者,危与机之中,狩猎者跃跃欲试。
来源:风财讯
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