多个省城环比跌!全国地产开发额却创新高,魔幻的楼市前景

昨天（12月16日），国家统计局公布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。

如果有蜜友已经看过这些数据，可能难免有些疑惑。

比如，不是房子不好卖了吗，为何仍然有44个城市的新建商品住宅价格环比上涨？不是说房企困难，为何全国房地产开发投资金额为近四年较高？

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仔细对比这些数据和结合近期各地的频频动作，或许你就能豁然开朗。

先来看房价。根据国家统计局公布的数据来看，70个大中城市中，有44个城市的新建商品住宅价格仍然是环比上涨。

它们分别是：北京、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、福州、武汉、长沙、深圳、南宁、重庆、成都、昆明、西安、兰州、西宁、银川、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、无锡、扬州、徐州、温州、金华、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、襄阳、惠州、桂林、北海、三亚、大理。

其中唐山、银川以同比上涨1.9个百分点成为领涨城市。

而涨幅前五的其他三座城市分别是北京环比上涨1.7%，锦州环比上涨1.6%，呼和浩特环比上涨1.5%。

可能这也是一些生活在三四五线城市的朋友，直观的感受。尽管看空的人很多，但自己看到确实新房的价格还在涨。

前不久，一位生活在四线城市的亲戚买房。他就说自己看了两个月左右的房，发现城区的新房还是在上涨，尤其是碧X园和X大的新盘，明显拉升了房价。

也因此导致一些性价比高的小区，成交量活跃。

在此，蜜姐要澄清下，不是说叫大家去买房，而是想说楼市行情从一二线城市向三四五线城市传导的时间差，有时候可能比大家想象中的要长。

但虽说现在领涨的主力是三四线城市，但也无法改变长期不看好的预期。毕竟老龄化、人口外流、城市产业能吸纳的人口限制等问题，无法支撑这些城市的楼市一直涨。

新建商品住宅价格，环比持平的有5座城市，分别为天津、石家庄、宁波、青岛、蚌埠。

而价格下跌的城市有21座，其中不乏数个省会城市。它们分别为：南京、杭州、合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、湛江、韶光、泸州、南充和遵义。

有人也对这些数据提出了质疑。

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中原地产首席分析师张大伟就质疑北京的新房价格失真。

此前，他曾在媒体采访中提到，北京的新房库存积压，存量达77336套。应该是近八年的较高纪录。

相比新房价格，的确二手房的价格更接近楼市的真实行情。二手房的流动性和价格更能体现市场买卖的意愿和出价水平。

比如，四个一线城市的二手房价格，北京下降0.4%，广州下降0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。

它们的二手房价格更符合近期这个几个城市的楼市政策的动向。

相比而言，70个大中城市的二手房价格环比上涨的城市也比新房少了十几个，总共为31个。据统计，这也是近四年来环比上涨城市数量较低的时间段。

而二手房价格环比下跌的城市，更是比新房明显增加了，达32个，其中包含一线城市、热点二线城市、多个省会城市。

它们分别为：北京、天津、石家庄、太原、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、海口、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、牡丹江、金华、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、湛江、桂林、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

这种差异，很大部分原因是楼市调控的紧箍咒，限购、限价等措施，导致新房价格不能反映市场真实的供需关系。

尤其是一些城市出现的新房和二手房价格倒挂，所以新房市场还是热热闹闹的。而二手房市场，出现的价格阴跌和成交时间延长，则明显看出愿意接盘的人，态度可没买新房的那么笃定。

吊诡的是，二手房反映出来的楼市情况，与全国房地产开发投资的情况却不太相符，因为后者又创了近四年的新高。

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不过，在“稳”字当头的情况，全国房地产开发投资额创新高的问题，不少媒体选择了不太关注，原因你懂的。

如果大家感兴趣，可以去检索下2018年媒体报道中谈论这个问题的时候，是怎样直白的表达。

不评论，但我们只需要翻看下国家统计局最近四年的同期数据，就很明显了。

2019年1-11月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%。

2018年1-11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%。

2017年1-11月，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%。

2016年1-11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%。

当然，房地产开发投资相比楼市行情有滞后性。

这跟猪肉价格上涨，个人、公司一窝蜂去养猪类似。2016年开始逐渐走高的这轮楼市行情，引发开发商们拿地的热情，地价也是随着房价水涨船高。

开发商卖房的一大常见套路就是，在售房部摆上近期或今年该楼盘所在区域的土地拍卖价格。推荐理由简单粗暴，地价快赶上我们现在的房价了，你买到就是赚到。

有意思的是，下半年蜜姐陪朋友去看房的时候，发现一些楼盘拍出来刺激购房者的土拍价格，还是今年七八月份的。原因很简单，再之后，地价不仅降了一大截甚至还有流拍，实在没法拿来吹牛。

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年底的重要会议，为明年的楼市定了调，稳字当头，依然是房住不炒。

而更值得关注的一个点是，房地产放在了民生领域来讲，而非作为经济问题来讨论。强调了加大城市困难群众住房保障工作，城市更新和存量住房改造提升，老旧小区改造，以及大力发展租赁住房等。

而2018年，房地产这项也未单列，同样是放在了民生领域。而此后这一年的行情基本是稳，或者说整体横盘状态。

近期，深圳、郑州、佛山、广州、成都等城市都有不同程度的动作，主要还是吸引人才，放松落户为主，政策上“小阳春”似乎更加明朗。

然而张家港直接上手取消限售，却遭遇了“一日游”。

所以，大家可以看到即便是“一城一策”，有些政策边界现在还是不能碰的。那对个人而言，自住购房或换个改善型住房还行，炒房这事儿就别想了。

楼市调控的大背景不变，那些跟你谈五年十年后的行情就比较扯淡了。特别是说一线不谈了，看好热点二线城市的言论，太以偏概全。

哪怕是一些热点二线城市也有坑，毕竟此前有的城市落户是放得很松，人口也是短期搞了很多，房价也上去了。但产业和经济却不能短期更上，拿什么来支撑其楼市呢？

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