三四线房价的遮羞布被这个城市撕掉了

银川房小房 2020-04-21 09:32:30
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1 4月17日,内蒙古赤峰市出台疫情防控期间稳定住房消费若干措施。一共五条,内容是最近一年见到所有楼市新政中,最直白、最迫切亦是力度最大的。所以这个政策大概率很快也会被撤回。 如果没有被撤回,你更需要好好看看这个城市“罕见直白“的政策,因为这很有可能就是未来政策的底线和风向标。 1、尽快推动售楼处、

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4月17日,内蒙古赤峰市出台疫情防控期间稳定住房消费若干措施。一共五条,内容是最近一年见到所有楼市新政中,最直白、最迫切亦是力度最大的。所以这个政策大概率很快也会被撤回。

如果没有被撤回,你更需要好好看看这个城市“罕见直白“的政策,因为这很有可能就是未来政策的底线和风向标。

1、尽快推动售楼处、房地产中介经纪机构复工。

不得设置有碍复工的审批、备案和核准等程序,做到应复尽复。

2、促进商品房预(销)售。

开发建设项目完成总投资额25%的,允许分区、分块按幢申报商品房预售许可,手续齐全的即时下发预售许可证。

积极引导购房者充分利用房产信息平台居家看房,鼓励和支持各房地产开发企业开发建设网上销售平台,开通微信公众号。

3、鼓励个人购房,采取“先征后补”方式,给予税收财政补贴。

个人购买新建商品房住宅的,按其所购房屋实际缴纳税额的50%给予财政补贴;个人购买车库、车位、仓房等地下产品的,按其所购房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴;

主要是针对的新房,这和赤峰新建商品住宅库存超过15个月有关。

4、加大住房公积金使用力度。

以家庭为单位,使用公积金贷款未超过两次的,可申请房屋价格总额80%的贷款,最高贷款额度80万元。

这里面的三个数字,很有意思。如果公积金使用没有超过两次,那么即使购买第三、第四套等,均有可能首付20%,且为公积金低息贷款。

5、取消限售。

存量房(含车位等)进行交易的,取得不动产权证后即可上市交易,并按其房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴。

不仅取消限售且不用交税。

以上5条,基本是文件原话,表达的就是字面的意思,总结起来就是14个字是:

鼓励买房有补贴,支持开发帮销售。

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我相信你看完除了震惊之外,心里一定默想: 赤峰是谁?在哪里?

是的,这是一个在国家统计局70大中城市房价指数排行榜中都找不到名字的城市。

它是中国90个四线城市中的一个,位于内蒙古东南部,蒙、冀、辽三省(区)交界处。

这样的城市也配限售?

赤峰是在2019年6月18日出台包括限价、限售、限购等多条政策,其中重点的两条是——

1、赤峰商品住宅设定统一的均价上限12500元/㎡,不得超过均价上限的20%(15000元/平米);室内装饰装修价格不得高于2000元/㎡(17000元/㎡);

这表示有些项目备案价可以达到17000元/㎡?

2、个人购买新建商品住宅的,取得不动产权证书满2年方可上市交易。

非个人或者个人购买二手房不限售?

带着以上两个疑问,请看下表——

是不是看不懂了,我们常规见到的限价都是房价上涨过快,政府强行将价格压下来。但是赤峰新房均价最高的时候也没超过10000元/㎡,为什么会有统一的均价限价12500元/㎡?最后可达17000元/㎡呢?

接着往下看——

这是赤峰过去5年的一二手房价走势图。从图中你会看到2点:

1、截止到2019年4月,事实上赤峰本轮上涨基本就结束了。

2、从19年4月开始新房和二手房的价格在相交之后,再次分开,且越分差距越大。

这背后的原因就是因为 赤峰新房限售+限价叠加作用 的结果。

因为购买新房限售两年,迫使购房者选择二手房,所以2019年赤峰二手房涨幅比新房高60%;于此同时,因为“高”限价,所以新区土拍起价高。

所以你会看到一个循环——

新区土拍起价高→开发商楼面价高→房价上涨预期高→但新房限售→所以购买力被引导进二手房市场→所以二手房涨。

你会说,开发商傻吗?

开发商不傻,但开发商没办法。但,开发商可以选择不拿地。从6月开始,每月都有土地流拍,到11月流派率甚至高达90%;

图片来源:乐居赤峰

我查了以下赤峰的支柱产业是以矿产为主。矿业目前的基本形式大家也都知道,所以和大部分东北城市一样,经济发展缺乏动力,老百姓普遍收入低。 这种情况下对土地财政的依赖度会高于全国均值。 我们没有找到赤峰 2019年土地财政占比的数据,但按照2019年全国土地财政收入占地方财政总收入52.9%。 (可以以此作为参考)

那么赤峰为什么要针对新房限售呢?

为了留住短炒的投机客。赤峰是2016年大行情中启动较晚的城市,因为城市间购买力的溢出效应,会有一部分周边城市或者一二线城市购房者选择赤峰这样的城市短期投机。

对于赤峰这样的城市,来炒,欢迎!但想短炒套现离场,没门!

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但这猫鼠游戏终究不是长久之计。

10个月后,赤峰爆出了一组惊人数字:

1、一季度全市累计新开工面积为零;商品房销售面积同比下降33%;

2、商品房待售套数同比上涨26.7%,住宅去化周期15个月,非住宅去化周期82个月。

这也是4月17日赤峰直白表达刺激楼市、鼓励购房、鼓励开工的原因。

在过去30天,已经先后有海宁、宝鸡、驻马店等多个三四线城市发布政策遭遇被撤回结果。

赤峰为什么还要选择这个时机,这么高调公布、这么直白的刺激政策呢?

1、一方面是赤峰财政压力抗不下去了;

2、另一方面表明目前防范市场交易过冷已经成为三四线防范要点。

这种局面下,最有效的救市是启动新房销售市场。

这并不是赤峰独有的问题,这是目前三四线城市普遍面临的房地产压力。

即使赤峰政策被撤回,很快还会有三四线城市出新政刺激楼市,疯狂的试探上层的底线。

因为,对于部分三四线城市,无论是松绑还是刺激,已经不是为了让房价上涨,而是 为了在舆论上引导市场预期,吸引购房者去库存,激发开发商开发热情。

撤不撤回不重要了,结果都一样。

重要的是发声,引发关注,引导舆论。

因为,2020年流行 高调公布,默默执行。

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我们在2020年1月就预警2020年要警惕被三四线小城市的政策收割,谨记6点:

1、越是迫切地鼓励购买的,越是不要买。 以赤峰为例,2016年大行情去年才结束,现在去买就是高位接盘,未来很有可能是长达5年之久的横盘阴跌。

2、拥抱主城区人口500万+高能级城市,远离三四线。

3、远离三四线不是因为三四线的房价不涨,是 人往高处走!

4、房价的上涨本质是货币现象,只要货币贬值,通货膨胀房价就会涨。但只有大城市才有房地产。 只有大城市才有强劲的刚需、改善、置换、学区的需求,你的二手才有流动性,才有强劲的保值、升值功能!

5、三四线的房价也会涨,但小城市二手没有流动性,房价对你而言就只是个数字;

6、三四线金融环境不好,房产流通、融资、保值受政策影响大,易回调,易阴跌!

来源:米宅  

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