刚需,自住兼投资,如何买房?

我遇到过的最典型的问题之一：

我是XX城市刚需，自住兼投资，房子应该怎么买？

怎么说呢，「兼顾自住与投资」，是一个很迷的标准：

自住，最重要的是上班通勤方便、生活购物方便、子女上学方便...，

再苛刻一点，还要楼层好、采光好、绿化好...；

而投资，最重要的是涨幅。

绝大多数情况下，二者很难兼得。

1.

我们先来捋一下房产升值的逻辑。

大趋势上，房价上涨动力有三：

一、通货膨胀 - 苹果面包都在涨价，没理由偏偏钢筋混凝土不涨；

二、城市发展红利 - 比如越来越多的工作机会、越来越密集的人口、越来越高的经济地位…，都能使一个城市房产得到更好的保值增值。

三、区域发展红利 - 片区由不成熟到成熟，聚集的人口增多，从而为本区域内的房产带来新的购买力。

同一个城市不同区域，通胀水平和享受到的城市发展红利相差并不大，

但获得的区域发展红利则各不相同。

自住和投资，很大程度上，就是在区域发展红利之间进行取舍。

2.

我们以深圳的福田区和光明新区为例。

（福田和光明的城建对比；高德地图）

福田是深圳的中心城区之一，二手房均价7w+。

这里地段成熟，就业、交通、商业等各种配套齐全，

上班、生活都很方便，非常符合「自住」的标准。

但同时，发展成熟也意味着这里未来很难再有大的新规划，

在房产原本的供需关系之外，不会有新的购买力导入。

因此，房产升值主要依靠通货膨胀和城市发展带来的普遍性上涨。

光明则刚好相反。

相比福田的成熟完善，光明新区产业还没有导入完成、地铁还没修好、各种商业配套不全...

房子买在这里，短期内必然要忍受由此带来的各种通勤、生活上的不便。

房价也比较便宜，二手均价4w+。

但，这里是政府重点规划区域，未来的产业（高科技为主）、交通（6号线和13号线）、商业设施会逐步完善，

到那时，这个区域内会产生/引入一批新的购买力，从而给房价带来城市平均涨幅之外的独立行情。

—— 你看，自住和投资，就是很难兼得。

在这个例子里，

要住的好，就优先选择福田，牺牲一部分涨幅；

想要增值快，就优先选择光明，牺牲一部分居住体验。

3.

那么回到一开头的问题：

自住兼投资，房子应该怎么买？

先问有没有，再问怎么买。

自住兼投资的房子，有吗？

有的。

比如若是小红刚好在光明中心附近上班，那么买光明的房子，对小红来说就是“兼具自住与投资”；

如果不是这种情况，那么自住与投资，就只能一个为主，另一个为辅，

不可能两个同时达到最优。

如果一定要选，我的建议是：

自住优先于投资，选更适合自住的成熟片区。

还是拿福田和光明做对比，

福田，除了有更好的居住体验之外，在投资的确定性和流动性上也更有优势：

该兑现的利好已经全部兑现，不存在规划完不成的隐患，因此确定性高；

周边工作、生活配套完善，自住需求旺盛且稳定，因而流动性好、变现能力强。

4.

综上，买房兼顾自住与投资，可以做到，但要分清主次。

切不可贪多求全。

这也告诉我们另一个事实，买房最重要的还是选对城市。

其他诸如片区、地段、交通、笋盘、信贷、杠杆...都只有在选对了城市的前提下才能发挥作用。

甚至可以说，

只要选对了城市，再避开远郊区，在某种程度上已经是兼具了自住与投资。

来源：大湾区房产

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