刚需,自住兼投资,如何买房?

银川楼市狐小狐 2019-07-17 09:00:17
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我遇到过的最典型的问题之一: 我是XX城市刚需,自住兼投资,房子应该怎么买? 怎么说呢,「兼顾自住与投资」,是一个很迷的标准: 自住,最重要的是上班通勤方便、生活购物方便、子女上学方便..., 再苛刻一点,还要楼层好、采光好、绿化好...; 而投资,最重要的是涨幅。 绝大多数情况下,二者很难兼得。

我遇到过的最典型的问题之一:

我是XX城市刚需,自住兼投资,房子应该怎么买?

怎么说呢,「兼顾自住与投资」,是一个很迷的标准:

自住,最重要的是上班通勤方便、生活购物方便、子女上学方便...,

再苛刻一点,还要楼层好、采光好、绿化好...;

而投资,最重要的是涨幅。

绝大多数情况下,二者很难兼得。

1.

我们先来捋一下房产升值的逻辑。

大趋势上,房价上涨动力有三:

一、通货膨胀 - 苹果面包都在涨价,没理由偏偏钢筋混凝土不涨;

二、城市发展红利 - 比如越来越多的工作机会、越来越密集的人口、越来越高的经济地位…,都能使一个城市房产得到更好的保值增值。

三、区域发展红利 - 片区由不成熟到成熟,聚集的人口增多,从而为本区域内的房产带来新的购买力。

同一个城市不同区域,通胀水平和享受到的城市发展红利相差并不大,

但获得的区域发展红利则各不相同。

自住和投资,很大程度上,就是在区域发展红利之间进行取舍。

2.

我们以深圳的福田区和光明新区为例。

(福田和光明的城建对比;高德地图)

福田是深圳的中心城区之一,二手房均价7w+。

这里地段成熟,就业、交通、商业等各种配套齐全,

上班、生活都很方便,非常符合「自住」的标准。

但同时,发展成熟也意味着这里未来很难再有大的新规划,

在房产原本的供需关系之外,不会有新的购买力导入。

因此,房产升值主要依靠通货膨胀和城市发展带来的普遍性上涨。

光明则刚好相反。

相比福田的成熟完善,光明新区产业还没有导入完成、地铁还没修好、各种商业配套不全...

房子买在这里,短期内必然要忍受由此带来的各种通勤、生活上的不便。

房价也比较便宜,二手均价4w+。

但,这里是政府重点规划区域,未来的产业(高科技为主)、交通(6号线和13号线)、商业设施会逐步完善,

到那时,这个区域内会产生/引入一批新的购买力,从而给房价带来城市平均涨幅之外的独立行情。

—— 你看,自住和投资,就是很难兼得。

在这个例子里,

要住的好,就优先选择福田,牺牲一部分涨幅;

想要增值快,就优先选择光明,牺牲一部分居住体验。

3.

那么回到一开头的问题:

自住兼投资,房子应该怎么买?

先问有没有,再问怎么买。

自住兼投资的房子,有吗?

有的。

比如若是小红刚好在光明中心附近上班,那么买光明的房子,对小红来说就是“兼具自住与投资”;

如果不是这种情况,那么自住与投资,就只能一个为主,另一个为辅,

不可能两个同时达到最优。

如果一定要选,我的建议是:

自住优先于投资,选更适合自住的成熟片区。

还是拿福田和光明做对比,

福田,除了有更好的居住体验之外,在投资的确定性和流动性上也更有优势:

该兑现的利好已经全部兑现,不存在规划完不成的隐患,因此确定性高;

周边工作、生活配套完善,自住需求旺盛且稳定,因而流动性好、变现能力强。

4.

综上,买房兼顾自住与投资,可以做到,但要分清主次。

切不可贪多求全。

这也告诉我们另一个事实,买房最重要的还是选对城市。

其他诸如片区、地段、交通、笋盘、信贷、杠杆...都只有在选对了城市的前提下才能发挥作用。

甚至可以说,

只要选对了城市,再避开远郊区,在某种程度上已经是兼具了自住与投资。

来源:大湾区房产

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